Donar a conèixer models alternatius als de lloguer i compra és el que s´ha proposat el Consell Nacional de la Joventut de Catalunya (CNJC). El projecte «Estudi de formes alternatives d´accés i tinença de l´habitatge» va començar «perquè vam constatar que abans de la crisi la taxa d´emancipació entre els joves era del 32,9% i en aquest primer semestre del 2016 ha baixat al 24%», explica la secretaria d´habitatge del CNJC, Irene Ortiz. «Vam veure que potser s´estava abusant del sistema tradicional i que als joves els costa molt arribar al lloguer, i ja no parlem de la compra», diu Ortiz afegint que «potser en comptes de fer-ne un ús tan especulatiu se n´hauria de fer un més de necessitat».
Segons l´Eurostat, el percentatge de gent jove -entre 15 i 34 anys- que encara viu amb els progenitors és un 37,8% a Espanya -situant-se a la banda més alta d´Europa- i un 42,5% a Catalunya, segons l´Enquesta a la joventut de l´any 2012. Aquestes xifres contrasten amb l´1,9% que té Dinamarca o el 4,1% de Suècia. És curiós veure com a Catalunya el percentatge de joves no emancipats és més alt en homes que en dones, un 45,7% i 39,1% respectivament. També és destacable veure com les comarques gironines tenen la taxa d´emancipació més alta de tot Catalunya, amb un 65,5%. Es detecta, a més, una diferència força gran entre la població nascuda a Espanya i la nascuda a fora: el 78,8% dels joves nascuts fora de l´Estat estan emancipats davant el 49,2% que ha nascut a l´Estat espanyol. Pel que fa als nuclis de població, l´emancipació és superior a les capitals de comarca que a la resta de territori, siguin les zones urbanes o rurals.
Segons l´estudi hi ha una correlació entre les taxes de desocupació juvenil i la tardança a abandonar la llar familiar, tot i que també hi ha factors culturals que condicionen la decisió. L´atur també condiciona la perspectiva d´emancipació però tenir una feina tampoc garanteix la independència econòmica que possibilita l´emancipació, ja que proliferen els treballs amb salaris baixos.
Els motius econòmics són els primers que s´al·leguen per no marxar de casa, excepte en el grup d´entre 15 i 19 anys, on pràcticament el 35% encara no mostra preferències per emancipar-se. El tipus de llar més habitual entre el jovent emancipat és amb parella però sense fills (17,6%), parella i fills (16,2%) i companys de pis (5%). Aquestes dades canvien quan ens fixem en els joves de fora l´Estat, ja que el nombre de parelles amb fills es duplica i es quadruplica el percentatge de persones que viuen amb companys de pis.
Davant d´aquestes dades, la iniciativa que ha posat en marxa el Consell Nacional de la Joventut a Catalunya pretén difondre que hi ha alternatives d´accés que acosten la provisió de l´habitatge a un bé d´ús i no d´inversió. Amb un doble objectiu: donar informació als joves d´aquestes altres opcions que tenen, i intentar influir perquè al legislació reculli mesures que afavoreixin aquests models alternatius. I és que, a banda del lloguer, que tradicionalment ha estat el mecanisme alternatiu a la compra al nostre país, existeixen segons el CNJC tota una altra sèrie de models que ofereixen estabilitat en l´accés a l´habitatge i una possibilitat de corresponsabilitat més alta. El seu cost oscil·la entre el preu del lloguer social i el preu de compra, tot i que sempre es manté per sota de l´adquisició en propietat a la manera convencional.
MASOVERS URBANS
Un dels quatre models bàsics que s´estudien és la masoveria urbana, que pren el nom i la idea de la masoveria tradicional, molt arrelada a les zones rurals de Catalunya. Es tracta d´un contracte en el qual qui té la propietat d´un habitatge en cedeix l´ús, per un temps determinat, a canvi que les persones llogateres assumeixin unes obres de rehabilitació i manteniment acordades prèviament. Aquestes poden tenir diferents envergadures, des del manteniment de la pintura i instal·lacions mínimes a canvis de distribució o reparacions de la teulada. També es poden acordar millores energètiques per reduir-ne el consum, com incorporar aïllaments a les façanes o millorar les finestres. Els principals avantatges de la masoveria urbana són que permet un accés assequible a l´habitatge, garanteix la seva millora i el manteniment, el preu que es paga pot ser molt baix i de cara a la propietat permet, un cop finalitzat el contracte, tenir un habitatge en condicions sense inversió. Pel que fa als inconvenients, s´hi troba que no és hipotecable, no es pot participar en les juntes de propietaris i els «masovers» no tenen llibertat d´actuació perquè les obres les decideix el propietari. Els immobles més susceptibles de destinar-se a la masoveria urbana són els que es troben desocupats perquè presenten unes condicions que no en permeten l´activació a través d´un lloguer directe i no són atractius per al mercat de compra.
A Girona la fundació SER.GI va engegar el seu projecte de masoveria urbana ara fa quatre anys, a finals del 2012. El membre de l´equip tècnic de l´àrea d´habitatge social de SER.GI, Peru Álvarez, diu que es volia «sistematitzar el que s´ha fet tota la vida en llogar un habitatge i fer-lo a canvi d´una reducció de preu realitzant arranjaments als habitatges». Tot va néixer arran de la crisi quan «vam veure per un costat que hi havia persones amb capacitats professionals per fer rehabilitacions i que estaven tenint dificultats per arribar a un habitatge, i per l´altre que al parc immobiliari hi ha un gruix d´habitatges que per diferents circumstàncies no es posaven en el mercat», comenta Álvarez. Després de veure aquests dos elements «vam voler lligar-los».
Actualment hi ha quinze habitatges de masoveria urbana a la demarcació de Girona que s´administren a través de SER.GI, «són números minsos si els comparem amb el mercat convencional», lamenta. Ara, el principal problema que tenen des de SER.GI és que «tenim més persones que no habitatges, hi ha més demanda que oferta i ens costa molt trobar propietaris que cedeixin el seu habitatge», i afegeix que «també costa trobar els recursos econòmics per poder comprar el material». I és que la fundació també es fa càrrec de comprar i posar a l´abast del «masover» el material necessari per a les obres, així que aquest només ha de posar la seva mà d´obra i una «petita quantitat de diners» a abonar mensualment.
El funcionament per poder fer ús d´aquest servei és senzill: primer posar-se en contacte amb la fundació, aquesta analitzi el perfil, es troba un habitatge acord amb les facultats de la persona, es fa un estudi previ del seu estat que permet definir la intervenció i avaluar la idoneïtat. Després s´arriba a un acord en les millores de l´habitatge i es concreten les obres que s´han de dur a terme. Finalment es fixen unes visites periòdiques que permetin validar que les obres pactades es realitzen de manera adequada i d´acord amb els terminis establerts.
A les comarques gironines hi ha hagut almenys una altra experiència similar (i unes poques més en altres indrets de Catalunya, com el Figaró-Montmany): entre els anys 2009 i finals de 2011 l´ajuntament d´Olot també apostar per impulsar la masoveria urbana. La rebuda, segons fonts del CNJC, va ser més gran per part dels futurs residents que no dels propietaris, i finalment els projectes van finalitzar per manca de recursos.
CESSIÓ, SUPERFÍCIE I COPROPIETAT
Un altre dels models alternatiius de l´accés a l´habitatge és la cessió d´ús. Aquest s´estableix mitjançant un contracte pel qual la propietat cedeix l´ús d´un habitatge a la persona usuària per un període de temps indefinit mentre que la usuària es compromet a pagar un preu determinat. Ofereix la seguretat d´ús de la compra en oferir una durada del contracte molt llarga o indefinida, partint del pagament d´una quota periòdica amb un cost equiparable a un lloguer. Es pot vincular a les cooperatives en cessió d´ús. Aquestes fixen una quota d´entrada i un cost periòdic que no estan subjectes al mercat especulatiu sinó que s´usen per cobrir necessitats de fer front a l´adquisició i al manteniment de l´habitatge.
Entre els seus avantatges s´hi troba una aportació inicial assequible i recuperable en el moment de marxar de l´habitatge, unes quotes mensuals iguals o més econòmiques que les del lloguer, participar en un projecte de convivència més social i participatiu i com a membre de la cooperativa es té vot en les decisions de la comunitat. Entre els inconvenients s´hi troba la possible obligació de la signatura d´una hipoteca per la quota d´entrada. Aquest model té cabuda dins del model jurídic català però no hi ha un model ben establert ni una regulació ben definida.
El dret a superfície és el tercer model alternatiu que proposa el CNJC. És el dret de fer una construcció o de disposar d´una construcció ja realitzada, en propietat aliena durant un període de temps convingut. La persona superficiària és propietària de les construccions amb plens efectes, i una altra persona manté la propietat del sòl. Trenca amb la transitorietat del lloguer i fa més accessible l´habitatge que la compra. Entre els seus avantatges hi ha que es pot hipotecar, permet que el finançament de la construcció es reparteixi entre la propietat del sòl i la persona superficiària, permet l´accés a l´habitatge en costos inferiors a la compra, s´estableix durant un període llarg de temps permetent estabilitat residencial i la persona superficiària assisteix a les reunions de propietaris tenint vot. És un model no especulatiu, ja que la persona superficiària no es pot apropiar de les possibles plusvàlues per l´augment del preu de l´habitatge. Com a inconvenient hi ha que permet l´accés a l´habitatge a partir de costos superiors al lloguer i la cessió d´ús perquè obliga al pagament d´una quantitat important en un moment determinat, ja que es pot haver de pagar la totalitat del cost abans d´accedir-hi. Amb relació a la propietat del sòl, aquest perd el control de la gestió de l´immoble durant la vigència del dret de superfície. Aquest model té ple encaix en el dret català. Té caràcter temporal, de manera que passats 75 anys en cas de l´Administració pública o 99 en cas de particulars, l´habitatge retorna als propietaris del sòl sense indemnització a favor de l´usuari.
El quart i últim model presentat és la copropietat, sigui compartida o temporal. Busquen el fraccionament del ple domini per tal de fer-lo més accessible però sense perdre estabilitat. A la propietat compartida la persona adquirent és propietària de l´habitatge des del començament i té totes les facultats derivades del domini, després, progressivament es va augmentant el percentatge de domini de manera que el procés pot finalitzar amb l´adquisició de la totalitat de la propietat. No es poden alterar els elements estructurals i la persona adquirent la pot vendre i deixar en herència a menys que sigui de protecció oficial. La persona adquirent assumeix el pagament de tributs relacionats amb l´ús i els relacionats amb la propietat es paguen entre l´original i l´adquirent. Es pot assistir a les juntes de propietaris i es pot demanar una hipoteca.
Pel que fa a la propietat temporal, la nova persona propietària té les facultats de domini de l´immoble durant un temps determinat. L´adquirent també pot vendre o deixar en herència l´habitatge a menys que sigui de protecció oficial. El contracte és prorrogable. Entre els avantatges hi ha que és més assequible que la compra i amb més estabilitat que el lloguer. La propietat original no es fa càrrec de cap despesa amb relació a l´habitatge i rep una important quantitat de diners en un moment concret, ja que l´adquirent paga el cost per la propietat temporal abans d´accedir-hi. També pot assistir a les juntes de propietaris i pot demanar una hipoteca. Entre els inconvenients hi ha que l´accés a l´habitatge té un cost superior al lloguer i a la cessió d´ús perquè l´adquirent fa un pagament d´una quantitat important de diners abans d´accedir a l´habitatge. Això sí, el propietari original perd el control de la gestió durant un temps determinat.
