27 de abril de 2015
27.04.2015
40 Años
40 Años
Mercat immobiliari

Les «trampes» que hem d'evitar en signar una hipoteca

Les entitats financeres recorren a diversos trucs per rendibilitzar al màxim la concessió dels seus préstecs

29.04.2015 | 17:23
S´han de tenir en compte una sèrie de consells per signar una hipoteca.

La signatura d'una hipoteca figura entre els tràmits econòmics més importants que una persona pot realitzar al llarg de la seva vida. Són molts els ciutadans que en algun moment han de formalitzar la petició d'un préstec hipotecari per afrontar el pagament d'una propietat immobiliària, ja sigui una casa, un local, un garatge ...

Donada la importància d'aquest tràmit, la majoria de persones comparteixen la seva actitud previnguda i cautelosa davant la signatura d'una hipoteca. Malgrat això, de vegades se'ns pot escapar algun detall o no acabar d'entendre algun concepte, sobretot perquè les entitats tampoc actuen amb la transparència que haurien, pel que no resulta estrany que en ocasions ens trobem amb sorpreses desagradables relacionades amb les condicions del crèdit hipotecari sol·licitat.

Interessos més alts del que pensàvem durant el primer any de vida de la hipoteca, clàusules sòl, l'obligació de contractar productes financers addicionals al préstec o intercanvi hipotecari, tipus majors als anunciats si no s'arriba a un determinat nivell d'ingressos ... són alguns dels trucs que els bancs utilitzen per rendibilitzar al màxim la concessió de crèdits i dels que el client ha d'estar molt pendent per evitar que la lletra petita pugui ser font de disgustos i despeses suplementàries.

Per evitar aquest tipus de situacions, HelpMyCash.com ha recopilat algunes de les 'trampes' més habituals a les que recorren les entitats financeres perquè paguem més per les nostres hipoteques sense que ens adonem fins després d'haver signat el préstec.

Clàusula sòl. Aquesta clàusula abusiva ja ha portat a molts clients als tribunals. Malgrat que els jutges han declarat nul·la aquesta clàusula, moltes entitats encara no l'han retirat. Els ciutadans que tenen hipoteques a les quals figura aquesta clàusula segueixen pagant interessos alts encara que el tipus d'interès estigui molt baix.

Productes addicionals. Moltes entitats exigeixen la contractació de productes financers i assegurances diversos per a la concessió del préstec hipotecari. Això pot arribar a incrementar de forma significativa el desemborsament, de manera que el client ha de tenir molt en compte què contracta i si li convé. En altres ocasions, hi ha una bonificació per la qual ens podem reduir el cost del préstec hipotecari a canvi de contractar nous productes. En aquest cas també cal ser molt caut, ja que això no sempre surt a compte.

Swap hipotecari. Es tracta d'una assegurança de cobertura de tipus d'interès que pot acabar sortint molt cara al client. Es contracta quan es preveu que els tipus d'interès pujaran, amb el que se suposa que preveu abans futures pujades de l'Euribor. No obstant això, es tracta d'un producte d'alt risc que a més d'encarir el préstec no permet beneficiar-nos de les baixades d'aquest índex hipotecari.

Càlcul dels interessos. Segons l'advocat de Stop Desnonaments José María Erauskin, per fer el càlcul dels interessos de les hipoteques "els bancs fan servir la ficció irreal que l'any té 360 dies, de manera que l'interès diari a aplicar surt més alt".

Garanties d'ingressos estables. Abans de rebre un préstec, els clients han de provar davant seu banc que posseeixen uns ingressos estables. Ara també, però, algunes entitats exigeixen la contractació d'una assegurança de protecció de pagaments o atur, el que encara encareix més la hipoteca.

Les comissions. Pot ser que el banc ens faci pagar comissions realment altes, per exemple, 1.000 euros per a una comissió d'obertura només signar la hipoteca. És prioritari pactar amb el banc les comissions que ens cobraran per la hipoteca. Així evitarem que ens les imposin sense que ens donin l'oportunitat de negociar-les.

L'Interès de demora. És una penalització per no pagar les quotes a temps. Hi ha hipoteques que mantenen aquest interès al 20%, el que suposa un percentatge desproporcionat perquè no pot ser tres vegades més alt que l'interès legal del diner.

Índex IRPH. El 90% de les hipoteques espanyoles estan referenciades a Euribor i només un petit percentatge ho fan a l'IRPH. Aquest índex, a part de ser més elevat que l'Euribor, és molt més manipulable per part dels bancs.

Interès fix durant el primer any. El nivell actual de l'Euribor, en mínims històrics, ha portat a algunes entitats a establir en les seves noves hipoteques un interès fix durant el primer any. Aquests tipus solen ser bastant més elevats que el nivell de l'Euribor, pel que en realitat és com tenir una clàusula sòl durant el primer any.

Diferencial alt. Un altre truc amb el qual les entitats es cobreixen les esquenes és elevar el diferencial que apliquen a les seves hipoteques. El client, però, ha de tenir en compte que si li apliquen un Euribor + 2,5%, en algun moment futur, quan l'euríbor se situï per exemple en un 3%, acabarà pagant d'interessos un 5,5%.

Revisió semestral en lloc d'anual. Alguns bancs han canviat la seva política de revisió dels seus contractes i en lloc de realitzar anualment el fan semestralment. El motiu és que amb l'euríbor a nivells tan baixos, pràcticament l'única alternativa és que en algun moment comenci a repuntar. Amb una revisió més freqüent, les entitats esperen poder aplicar com més aviat millor les noves pujades d'aquest indicador hipotecari.

Clàusula de venciment anticipat. El banc pot reclamar la totalitat del préstec hipotecari, amb tots els interessos i comissions, quan es produeix un impagament essencial. El problema apareix quan els bancs consideren que un impagament essencial és deixar de pagar una, dues o tres quotes. És important revisar bé el contracte de les hipoteques per saber què considera cada banc un impagament essencial i així evitar-nos sorpreses.

Els comptes associats. Hi ha hipoteques que tenen comptes associats i no cobren comissions per ells. Però hem de vigilar perquè potser al cap d'uns mesos o uns anys ens comencin a cobrar comissions per aquests comptes i no puguem cancel·lar-los.

Els avaladors. Hi ha hipoteques que tenen una clàusula que estableix que l'avalista, en cas d'impagament de la hipoteca, se li suprimiran tots els seus beneficis, que són:
a. El dret d'excussió: el dret que té el fiador d'oposar-se fer efectiva la fiança quan el creditor no hagi executat tots els béns del deutor.
b. La divisió: que hi hagi de més d'un avalador per pagar les hipoteques.
c. Ordre: enumerar els avaladors perquè el banc els faci pagar per ordre i no actuï de forma arbitrària.

La imputació de pagaments. En un moment que no disposem de prou liquiditat per pagar dues deutes, per exemple, una hipoteca i un préstec per comprar un cotxe, el banc pot destinar els nostres diners a préstec que més li convingui, que normalment no es tracta del pagament de la hipoteca. Segons la llei, tenim el dret de pactar amb el nostre banc què préstec volem pagar abans.

La lletra petita. Sembla obvi, però hi ha una llei a Espanya que marca la mida mínima que ha de tenir la lletra en els contractes de les hipoteques. El mínim està establert en un mil·límetre i mig d'alt. En canvi, en altres països d'Europa, no hi ha lletres més petites de tres mil·límetres. A Espanya ja s'han denunciat hipoteques perquè la mida de la lletra era massa petita, així que molt de compte! amb la lletra minúscula.

Compartir a Twitter
Compartir a Facebook
L'últim El més llegit
Enllaços recomanats: Premis cinema