25 de desembre de 2017
25.12.2017
40 Años
40 Años
2018: On invertir

Invertir o no en maó

El mercat immobiliari agafa velocitat de creuer

27.12.2017 | 23:05
Invertir o no en maó

El mercat immobiliari acumularà al tancament de 2017 quatre anys consecutius de recuperació i registrarà un creixement més gran el 2018 després d´agafar velocitat de creuer. Els experts coincideixen que serà l´any de la consolidació del sector amb un mercat que es presenta sanejat en la majoria dels territoris i que continuarà impulsat per Madrid i Barcelona. Després d´uns anys difícils per al sector arran de la crisi iniciada el 2018 l´any 2014 va marcar el punt d´inflexió de la recuperació.

El mercat viu actualment un «gran moment», com demostra que tancarà l´any amb un volum d´inversió per sobre dels 10.000 milions d´euros, «cosa que visualitza el gran interès que hi ha pel nostre país entre els inversors nacionals i internacionals», segons des- taca la consultora immobiliària JLL. La plataforma d´investigació i anàlisi del mercat immobiliari de Servihabitat preveu que les compravendes d´habitatges creixeran l´any que ve un 18% i se superaran les 550.000 operacions.

La recuperació ha arribat a totes les comunitats autònomes, però el ritme és molt diferent en cadascuna d´elles. Fins i tot dins de cada regió es combinen mercats que encara se situen en mínims amb altres que acumulen diversos trimestres de creixement. Miguel Cardoso, economista en cap per a Espanya de BBVA Research, adverteix que l´enlairament del mercat immobiliari a Espanya està estretament lligat a les àrees amb un major dinamisme econòmic i les zones més exposades al turisme. «Madrid, l´eix de la Mediterrània, Balears i Canàries són les àrees que han liderat la recuperació i on més ha crescut el mercat des de mínims. La demanda estrangera està jugant un paper rellevant. L´any 2012, les compres d´estrangers només suposaven el 12% de les operacions mentre que aquesta proporció se situa el 2017 al voltant del 17% amb mercats com el d´Alacant, on més de la meitat de les adquisicions les efectuen ciutadans comunitaris», subratlla Cardoso.

Darrere de la millora del mercat hi ha l´increment de la demanda solvent, les polítiques major concessió de crèdit per part dels bancs, l´augment de l´interès inversor i l´avanç de la promoció d´obra nova impulsada per promotores lligades a grans fons d´Estats Units. Les comunitats que lideraran el volum de compravenda seran Andalusia, Catalunya i Madrid, tot i que cada vegada l´espectre s´obre més.

Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, apunta que «si bé és una realitat que Madrid i Barcelona actuen com a locomotores de la recuperació per l´interès dels inversors, en les dues ciutats cada vegada hi ha menys oportunitats. Per aquesta raó, creixen els inversors que miren cap a ciutats secundàries a la recerca de millors oportunitats per aconseguir rendibilitats altes encara que hagin d´assumir més riscos». Espanya continua sent atractiva per als inversors internacionals perquè ofereix «rendibilitats superiors a alguns mercats europeus i uns preus comparativament més assequibles», segons Mikel Marco-Gardoqui, conseller director de CBRE Espanya.

«Les projeccions apunten a la continuïtat en la tendència positiva de l´economia per al període 2017-2019. Aquesta confiança ha ajudat a que el país sigui una opció atractiva per als inversors nacionals i estrangers », assegura Marco-Gardoqui. El preu de l´habitatge s´ha incrementat a Espanya un 4% en l´últim any, tot i que la variació és molt dispar en funció de les zones. Pedro Soria, director Comercial de la taxadora Tinsa, incideix que Barcelona amb creixements de preu en l´últim any del 20% i Madrid amb augments del 15% lideren la rendibilitat. «La majoria de les províncies ja estan recuperant els preus però a diferents velocitats. A Vigo l´augment és del 4,7%, a Oviedo ronda l´1,4% i València segueix amb un creixement pla perquè allà la caiguda va ser molt important », destaca Soria.

Alguns promotors tradicionals adverteixen que l´entrada en el mercat de grans empreses com Neinor, Aedas o Via Célere, que estan recolzades per fons, ha disparat el preu dels sòls i mostren els seus dubtes sobre la rendibilitat. No obstant això, des de la taxadora Tinsa consideren que no hi ha indicis que s´estigui formant una nova bombolla perquè «no hi ha un excés de liquiditat». Pedro Sòria precisa que el perill arriba quan els compradors financen l´habitatge per sobre de les seves possibilitats i aquesta situació «no s´està produint». «És cert que en algunes zones de Madrid hi pot haver algun reescalfament, però és una situació molt focalitzada. Les grans empreses recolzades pels fons mesuren molt les seves inversions», assenyala.

Claus de la fortalesa de la recuperació

1) PROPIETAT
La recuperació del mercat immobiliari està apuntalada per la demanda nacional i per l´estrangera. Els fons d´inversió nord-americans vinculats a les grans immobiliàries han contribuït a dinamitzar el mercat i han disparat el preu del sòl en algunes zones de Madrid, Barcelona i València. El mercat de la segona residència també està tirant de les vendes i els experts el vinculen a la compra per inversió.

2) LLOGUER
La creixent demanda del lloguer en un escenari de preus de l´habitatge a l´alça en gaire- bé tot Espanya i en un context d´escassa rendibilitat d´inversions alternatives ha afavorit les vendes. Petits i grans estalviadors han vist en la rendibilitat del lloguer una alternativa atractiva d´inversió. Els inversors que aposten per la compra per llogar els immobles busquen rendibilitats per sobre del 10%.

3) 2018
Tinsa apunta que el 2018 el preu pujarà un 5% de mitjana. «A mitjà termini el mercat es recuperarà de manera sostinguda. Seran anys bons si no apareixen factors externs que trunquin aquest cicle», sosté la taxadora. BBVA Research preveu que la in- versió en construcció d´habitat- ge augmentarà per sobre del PIB (avançat un 5,9%) per l´augment de la renda disponible de les famílies, els baixos tipus i la reducció de la sobreoferta.


Les socimis concentren el 40% de tota la inversió

Les societats d´inversió immobiliària cotitzades en borsa (socimis) continuaran exercint un paper fonamental en la recuperació del mercat, segons la consultora JLL. «Calculem que el 40% de tota la inversió immobiliària el 2017 ha estat protagonitzada per aquestes. Creiem que el 2018 afrontaran una etapa de consolidació i posada en valor dels actius adquirits en els últims anys, enfocant-se principalment en la seva gestió», assenyala el director de Capital Markets de JLL.

Les grans socimis que cotitzen al mercat continu són Merlin Properties (a l´Ibex 35), Colonial, Hispània, Axiare i Lar ESpanya, i disposen d´actius per valor de 22.500 milions. Al Mercat Alternatiu Borsari (MAB) hi ha 45 socimis, que tenen propietats per valor de 12.221.000. El 21% de les propietats que controlen les socimis del MAB són habitatges destinats al lloguer (2.674.000), per davant d´oficines (20,4%) i centres comercials (14,2%).
Les grans socimis del mercat continu estan més enfocades a oficines, hotels i centres comercials. Des de JLL sostenen que Espanya encara mostra grans oportunitats d´inversió, tot i que la fase amb fons de perfil oportunista disposats a assumir més riscos ja ha passat. «L´inversor més conservador té molt recorregut. Veurem com les grans asseguradores, amb canvis regulatoris favorables a la inversió immobiliària, seran protagonistes», va assegurar Borja Ortega.

CENTRES COMERCIALS
Les grans consultores apunten que la inversió en els centres comercials es mantindrà el 2018. En els dos últims anys s´han invertit a Espanya 6.000 milions d´euros en centres comercials i locals als carrers premium de les grans ciutats. A Espanya hi ha 550 complexos comercials.

OFICINES
La inversió en oficines ha crescut un 46% fins a arribar als 1.512 milions. La cartera Boston -formada per 14 edificis d´oficines repartits entre Barcelona, Madrid i València-, propietat de BBVA i adquirida per Oaktree per 180 milions ha estat la transacció més important.

HOTELS
Espanya batrà aquest any el rècord empresarial en inversions hoteleres amb 3.000 milions d´euros, dels quals la quarta part es con- centra a les Canàries amb gairebé 800 milions. La compra de Riu per 272 milions de l´Edifici Espanya de Madrid a la plaça d´Espanya ha estat l´operació més important de 2017.

Compartir a Twitter
Compartir a Facebook