Algú es pot imaginar demanar una hipoteca i que el banc no l'obligui a pagar els interessos? Sembla un somni, però a Dinamarca ha passat. L'entitat danesa Nordea Bank ABP comercialitza un préstec hipotecari a tipus fix amb un interès del 0% a 20 anys. Aquest anunci va posar sobre la taula la qüestió de si som davant d'una nova tendència en el món del finançament a Europa. I el primer que cal considerar per respondre és que el mercat hipotecari al país nòrdic funciona d'una manera particular.
El gran negoci dels bancs danesos és actuar com a intermediaris entre compradors d'habitatges i inversors immobiliaris. Les entitats presten diners a través de les hipoteques i després se n'ajunten diverses amb característiques similars en un bo (el que es coneix com a titulització) i el venen a inversors. Aquesta pràctica també es dona en altres països, com Espanya, però a Dinamarca és més habitual, com assegura en un informe Help My Cash. Per tant, la seva font d'ingressos no són els interessos de la hipoteca, sinó les comissions per l'obertura del préstec o per la seva venda a tercers.
D'altra banda, el Banc Central de Dinamarca manté des del 2012 una política de tipus d'interès en negatiu per assegurar la paritat de la corona danesa amb l'euro i així estimular el consum. A més, Elisabet Ruiz Dotras, professora d'Estudis d'Economia i Empresa de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), recorda que Dinamarca, com altres països europeus, «està en un moment de recessió» i d'escassa despesa personal. Per tant, estan prenent una sèrie de decisions d'estímul econòmic per intentar «que baixi el preu dels diners, perquè hi hagi més demanda i la gent demani més préstecs, i això es tradueix en més inversió i més consum».
Ho podríem veure a Espanya?
Així les coses, seria possible veure alguna cosa similar a Espanya? Ruiz-Dotras ho té clar: «Sí que és possible, però poc probable». La professora de la UOC insisteix que Dinamarca ho ha pogut fer perquè té la seva pròpia divisa i el seu propi banc central, a més d'un mercat hipotecari diferent. A HelpMyCash també consideren que és «improbable» perquè suposaria renunciar a una de les seves principals vies d'ingressos. El model hipotecari espanyol és molt més tradicional: el banc presta diners al client perquè compri una casa i treu un marge amb els interessos del préstec hipotecari. A més, l'oferta d'habitatges a Dinamarca és menor i hi ha més demanda, cosa que redueix el risc que baixin els preus dels immobles. Això explica, en part, que els seus bancs s'atreveixin a fer titulitzacions, pràctica molt menys habitual a Espanya. Segons l'Associació Hipotecària Espanya, al país només hi ha titulitzades un 14% de les hipoteques.
Un altre punt important a tenir en compte és que les entitats financeres d'Espanya tenen actualment problemes de rendibilitat, «el que fa menys probable que decideixin deixar de cobrar interessos pels seus préstecs hipotecaris a tipus fix», assenyalen fonts del comparador. Si aquest tipus de crèdit immobiliari es comercialitzés a Espanya, caldria tenir clar que res és gratis, ni les hipoteques al 0%. José María Alcañiz, professor del Centre d'Estudis Financers (CEF), explica que aquest producte en tindria altres de vinculats per assegurar-se ingressos: domiciliació de nòmines, de rebuts, assegurança d'habitatge...
A Espanya no hi ha hipoteques fixes al 0%, però hi ha bancs que apliquen tipus tan baixos que fins i tot arriben a l'1%. La Hipoteca Fixa del BBVA té un interès de l'1% si es tornen els diners en un termini de fins a 15 anys. És semblant la Hipoteca A la Teva Manera Fixa de MyInvestor, amb un tipus de l'1,09% i també fins a 15 anys. Si el termini de devolució és més ampli, de 20 anys, la Hipoteca Reial Madrid de Liberbank té un interès de l'1,15%. D'altra banda, la Hipoteca Fixa Online del Banc Santander a 20 anys té un tipus de l'1,2%. Ara, per aconseguir aquests tipus cal contractar productes vinculats. A BBVA i Liberbank, el client ha de domiciliar la nòmina, contractar una assegurança de llar i una de vida. Quant a MyInvestor, a més, cal contractar un pla de pensions. La hipoteca del Banc Santander és més estricta, ja que només concedeix el 60% del valor de l'immoble i cal domiciliar la nòmina i contractar un pla de pensions, assegurança de la llar i de vida.
L'euríbor, 5 anys en negatiu
Els bancs tenen un altre front obert en les hipoteques, però en aquest cas en la categoria de variables. La majoria dels crèdits immobiliaris variables estan subjectes a l'euríbor, que cotitza en negatiu des de fa 5 anys. El 5 de febrer del 2016, aquest índex va baixar per primer cop del llindar de zero en marcar -0,002%. Ara se situa en el -0,503% (el gener), el que beneficia els hipotecats, però redueix els guanys dels bancs. Amb aquestes dades, si l'euríbor segueix caient, els bancs haurien de pagar als clients?
L'OCU ha començat una campanya per reclamar l'aplicació dels interessos negatius de les hipoteques, ja que apunten que, en hipoteques signades entre 2006 i 2010, el diferencial aplicable és inferior a 0,5%, de manera que sortiria un tipus negatiu. Però aquesta exigència xoca amb la llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que va entrar en vigor el 16 de juny del 2019, i que té un apartat que ho deixa clar: «L'interès remuneratori en aquestes operacions no podrà ser negatiu». És a dir, el banc no podrà pagar al client per una hipoteca i marca zero com el límit. Però per a les hipoteques anteriors no hi ha res escrit, de manera que el Banc d'Espanya deixa en mans dels tribunals la possibilitat que aquells hipotecats el préstec dels quals registri ara un interès negatiu per la caiguda de l'euríbor recuperin els diners.
Segons les dades de l'Institut Nacional d'Estadística, al novembre del 2020 (última dada disponible) es van registrar 28.756 hipoteques sobre habitatges. El 49,2% es va constituir a tipus fix, percentatge que creix amb força els últims anys. El mateix mes del 2019, el percentatge d'hipoteques noves a tipus fix era del 45%; del 39%, el 2018; i del 3,5%, el 2010. La por que l'índex de referència torni a pujar al 5%, com els anys previs a la crisi econòmica, i la seguretat de saber el que es pagarà mes a mes fa que les hipoteques a tipus fix siguin més demanades.
