El Consell de Ministres ha aprovat aquest dimarts l’avantprojecte de la Llei de Habitatge. Certament, el mercat immobiliari presenta senyals preocupants que reclamen una resposta normativa adequada. El preu del metre quadrat de lloguer entre 2015 i 2018 ha crescut de mitjana un 30% a les ciutats espanyoles, molt per sobre de la renda per persona. Per facilitar l’accés a la habitatge, el marc normatiu elaborat pel Govern utilitza el control dels lloguers i les penalitzacions fiscals als propietaris dels pisos desocupats. L’anàlisi econòmica ens indica que aquestes mesures són errònies i contraproduents. El control dels preus a les zones tensionades només servirà per agreujar el problema inicial. S’aplicarà a persones jurídiques propietàries de més de 10 habitatges en llocs on els lloguers a pagar superin el 30% dels ingressos familiars i on els lloguers mitjans creixin més de cinc punts per sobre de la inflació. La declaració de zona tensionada es deixa a criteri de cada Comunitat Autònoma.
Com diem, el control del preu dels lloguers no és una bona mesura per fer accessible la habitatge a les persones més desfavorides. Quan el que cal és incrementar el parc d’habitatges, la limitació dels ingressos del propietari suposa un desincentiu inevitable per a l’oferta, que es tradueix en menor inversió en nous habitatges, així com també en la no rehabilitació i manteniment dels existents. Els efectes experimentats en altres ciutats són molt clars. L’oferta de pisos de lloguer s’ha reduït un 15% a París i a San Francisco. A més, el necessari increment de l’oferta de pisos escapa de les zones tensionades per localitzar-se a llocs no regulats, mentre que el deteriorament es va acumulant a les habitatges intervingudes. És lògic. Al propietari li retallen els lloguers cobrats, mentre que les despeses de manteniment i els impostos continuen pujant. Amb el temps, una ciutat amb rendes immobiliàries controlades no es distingeix, pel mal estat dels habitatges, d’un nucli bombardejat en un conflicte bèl·lic. La decisió de zones tensionades tindrà també elements arbitraris i injustos, afavorint algunes famílies benestants amb lloguers congelats i viceversa. I és que les persones de rendes mitjanes podrien estratègicament mudar-se a zones tensionades per gaudir de lloguers més assequibles. I això pot acabar expulsant els llogaters més vulnerables i de rendes baixes, quan els propietaris prefereixin signar el contracte amb persones de més poder adquisitiu.
El Govern ha plantejat també una ajuda per als joves emancipats amb rendes anuals inferiors a 23.700 euros. Aquesta mesura és millor que el control de lloguers, però presenta dos problemes importants. El primer és que no té dotació pressupostària. Per tant, es tracta d’una nova promesa populista, que busca guanyar-se el col·lectiu jove, però que té una concreció molt incerta. El segon problema és que aquesta ajuda, en un percentatge que pot arribar a superar el 50%, es trasllada als preus dels lloguers encarint-los encara més. Una altra mesura fiscal proposada consisteix en un recàrrec a l’Impost de Béns Immobles (IBI) del 150% per a habitatges buits per un període superior als dos anys sense causa justificada. Aquest recàrrec impositiu és criticable almenys per dos motius. El primer és que, en termes quantitatius, són pocs els habitatges desocupat a les grans ciutats. Això restaria eficàcia a la mesura i faria que el preu dels lloguers gairebé no baixés. El segon motiu té a veure amb la manca d’equitat. Hisenda ja grava els habitatges buits amb un altre impost. L’IRPF obliga a tributar per rendes imputades als immobles que estan desocupats. Per tant, es tracta d’un cas de doble imposició fiscal que porta a pagar dues vegades per un mateix concepte.
Una altra mesura que preveu el Govern és l’augment d’oferta d’habitatge públic, especialment en règim de lloguer social. Es proposa reservar un 30% de les noves promocions per habitatge protegit (15% per a la venda i 15% per a lloguer). L’efecte no desitjat d’aquesta mesura és que les constructores deixarien d’ingressar un percentatge del valor de mercat de les noves promocions, fet que reduiria l’oferta total d’habitatges o faria augmentar el preu de l’habitatge lliure. I de nou, com en el cas de la penalització fiscal de les habitatges buides, l’efecte quantitatiu seria molt limitat. Agafant dades oficials, en el quinquenni 2015-2019 es varen construir 290.000 habitatges. Si la quota del 30% hagués estat en vigor, l’increment de noves habitatges de lloguer social hagués suposat un insignificant 0,2%.
En definitiva, la nova llei no resoldrà els greus desequilibris del mercat immobiliari. Com en tot mercat, l’oferta i la demanda són determinants per entendre la realitat. I si volem una reducció permanent dels preus, l’oferta ha d’augmentar. Pel cantó de la demanda, la introducció de complements salarials o l’ampliació de l’ingrés mínim serien mecanismes redistributius vàlids a curt termini per millorar l’accés a la habitatge. En canvi, la proposta del Govern no incideix ni en l’oferta ni en la demanda, sinó en la regulació del preu dels lloguers i la penalització fiscal dels propietaris. Es tracta, per tant, d’una regulació de la habitatge inadequada.
