Com canviar la hipoteca a tipus fix

L’euríbor continua disparant contra les butxaques dels que han de pagar al mes una quota de la seva hipoteca. Des del setembre, aquest índex se situa en un 2,233% i les previsions auguren que escalarà fins als 3 punts percentuals. Això es tradueix, segons els càlculs d’Asufin, en encariments d’hipoteques compresos entre els 130 i els 1.500 euros a l’any si es pren com a referència un préstec tipus de 100.000 euros a 25 anys. Són despeses imprevistes que no tots poden afrontar, per això molts opten per canviar la seva hipoteca a una a tipus fix.

«Ens consta que durant els últims mesos hi ha hagut molt transvasament d’hipoteques variables al tipus fix, sobretot de clients que van contractar la seva hipoteca variable en els últims cinc o sis anys», explica l’expert en hipoteques de HelpMyCash.com Miquel Riera. De fet, cada vegada es signen menys préstecs variables. Només el 27% de les hipoteques signades al juny eren de tipus variable.

El problema, assenyala Riera, és que en els últims mesos «aquest canvi és cada vegada més complicat». Les raons se sustenten en què als bancs no els interessa oferir tipus fixos ara que l’euríbor està pujant i, d’altra banda, la banca ofereix uns tipus fixos cada vegada més alts, fins i tot per sobre del 4%. Per tant, «per a aquell que estigui interessat a fer aquest canvi, el nostre consell és que s’afanyi», afegeix l’expert de HelpMyCash.com, «perquè com més tardi a fer el canvi, més alt serà l’interès fix que s’ofereixi». I no hi ha millor moment que ara.

El Govern ha aconseguit arribar a un acord amb les patronals bancàries (AEB, CECA i UNACC) on s’inclou una reducció més gran de les despeses i comissions per facilitar el canvi d’una hipoteca de tipus variable a una altra de tipus fix. Així mateix, les comissions per amortització anticipada i canvi d’hipoteca de tipus variable a fix s’han eliminat per a tot l’any 2023.

Abans de prendre una decisió determinant, és necessari calcular si el canvi és rendible. Perquè ho sigui, els experts apunten que l’interès fix de la nova hipoteca s’hauria de situar entorn del 3% o per sota. «Un interès del 3% encara és competitiu, sobretot si tenim en compte que l’euríbor de mitjana ha cotitzat entre el 2 i el 3% al llarg dels seus més de 20 anys d’història», assenyala Riera.

Si no és possible trobar una oferta d’hipoteca a tipus fix per sota d’aquest percentatge, sempre hi ha solucions alternatives per rebaixar la quota mensual. Una d’elles és escollir la hipoteca a tipus mixt. En aquest cas, el préstec gaudiria d’un interès fix durant els primers 5 o 10 anys, per sota de l’interès de les hipoteques fixes que s’estan oferint ara mateix. El principal inconvenient de les hipoteques mixtes és que aquesta protecció és temporal i el preu podria disparar-se si l’euríbor ha pujat en els últims mesos.

El canvi d’hipoteca variable a tipus fix es pot fer de tres maneres. La primera és mitjançant una novació, és a dir, pactar amb el banc el canvi de contracte a l’interès fix. Es pot destacar que l’entitat financera pot desestimar la proposta o acceptar-la a canvi d’altres condicions, com incloure comissions o productes associats. Per descomptat, l’última paraula sempre és de qui paga.

En el cas que les negociacions amb el banc fallin, hi ha altres opcions. La segona manera de fer el canvia a tipus fix la hipoteca és mitjançant una subrogació de creditor. Consisteix a traslladar el préstec hipotecari a un altre banc que accepti passar al tipus d’interès fix. «En aquest cas, simplement caldria trobar un banc que estigués disposat a assumir el teu préstec hipotecari i fer el canvi d’interès de variable a fix», explica Riera.

La tercera via és contractar directament una hipoteca fixa, ja sigui amb el mateix banc o amb qualsevol altre, i utilitzar els diners que es deixin per cancel·lar la hipoteca variable anteriorment contractada. En els tres casos, el requisit principal és no tenir un perfil insolvent «perquè evidentment cap banc està disposat a afrontar aquests canvis si no es pot pagar la quota de la hipoteca o si s’ha tingut impagaments recentment», explica l’expert en hipoteques de HelpMyCash.com.

Tant si s’opta per la renovació com per la subrogació, els costos a tenir en compte són semblants. Per a la novació, és necessari pagar una taxació d’aproximadament 300 euros si l’entitat financera la demana, a més d’una comissió que no sobrepassi el 0,15% sobre l’import pendent de la hipoteca. A més, si la hipoteca té una antiguitat superior als tres anys, aquesta comissió no es cobra per la Llei Hipotecària del 2019. Per la seva banda, la contractació d’una hipoteca nova comporta més despeses. En aquest cas, caldrà pagar la taxació, més les despeses per cancel·lar la hipoteca (entorn dels 1.000 euros) per eliminar el préstec del registre de la propietat i pagar la comissió per amortització anticipada, entre el 0% i l’1% del capital.