L’habitatge, dret o negoci?

La futura llei d’habitatge, impulsada aquesta setmana pel PSOE i Podem amb el suport d’ERC i Bildu, sacsejarà la propera campanya d’eleccions municipals. S’aprovarà previsiblement just abans que arrenqui oficialment la campanya electoral i seran les comunitats autònomes i els ajuntaments les administracions competents per decidir l’aplicació de les mesures dirigides a la regulació dels lloguers. Junts i el PNB han rebutjat des d’un primer moment el projecte sortit del Consell de Ministres. L’accés a l’habitatge és una de les principals preocupacions dels espanyols, segons el darrer informe del CIS del mes de març, al davant de la guerra d’Ucraïna o la pujada de les tarifes de l’energia. La futura llei pactada pel Govern comporta canvis importants respecte a la regulació dels lloguers, els desnonaments, l’habitatge de protecció oficial o els pisos buits.

D’entrada, la llei persegueix que l’habitatge esdevingui un dret, i evitar el negoci en el mercat immobiliari. La contraposició entre drets i negocis és una fal·làcia. D’entrada, els negocis són una expressió del dret de propietat. La nova llei desvincula la revaloració dels lloguers de l’IPC i la vincula a un índex de nova creació que, se’ns assegura, es mantindrà sempre per sota de l’IPC. Per tant, la llei condemna els lloguers a reduir-se en termes reals any rere any. Es tracta d’un mecanisme similar a la congelació dels lloguers de renda antiga que va operar sota la llei de Franco del 1964. La llei franquista també establia una pròrroga automàtica del contracte d’arrendament per la sola voluntat del llogater, de manera que la congelació del lloguer es mantenia a efectes pràctics durant tota la vida. I encara pitjor: cònjuges, ascendents o descendents podien subrogar-se en el contracte original a la mort de l’arrendatari, de manera que la caiguda real del lloguer podia seguir indefinidament fins a convertir la renda en una xifra ridícula. Una situació fantàstica per al llogater, però un malson per al propietari, a qui s’obliga a carregar amb tots els costos.

L’acord inclou que l’actualització del lloguer sigui com a màxim del 2% enguany, el 3% l’any vinent i, a partir del 2025, passi a referenciar-se a un indicador que sempre estarà per sota de l’IPC. Els propietaris tampoc podran carregar al llogater les despeses de la comunitat, l’IBI, la taxa d’escombraries o qualsevol altra despesa que no estigui acordada prèviament. Les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte també aniran sempre a càrrec de l’arrendador. Tots els lloguers de les zones tensionades estaran regulats i intervinguts. En situacions de vulnerabilitat social o econòmica, els contractes es prorrogaran. També s’aplicarà un sistema d’arbitratge que faciliti l’acord entre arrendador i arrendatari. En absència d’acord, es concedirà el temps necessari perquè els serveis socials puguin oferir solucions habitacionals i s’habilita el jutge a ampliar els terminis. La reserva de sòl per a habitatge protegit augmenta del 30 al 40% del sòl urbanitzable. I s’estén la condició de gran propietari a tota persona física o jurídica que tingui 5 o més immobles (abans 10 o més).

Si la demanda d’habitatge supera l’oferta i el lloguer ja no és un negoci, el mercat deixa de funcionar. No hi haurà cap inversió adreçada a incrementar l’estoc immobiliari i els habitatges es degradaran. Tothom buscarà un lloguer protegit, però no se’n trobaran. El ciutadà pot pensar que l’administració pot substituir el mercat amb la provisió d’habitatges públics. Així ho va fer el règim de Franco construint més de quatre milions d’habitatges de protecció oficial entre 1961 i 1975. Pedro Sánchez, justament ara, ha promès treure al mercat 50.000 habitatges en règim de lloguer social procedents de la Sareb. El banc dolent pot suplir la funció del mercat de lloguer? No pot. Primer, 20.000 dels 50.000 habitatges en mans de la Sareb només es convertiran en lloguer social si les autonomies i els ajuntaments els compren al banc dolent. Segon, 15.000 habitatges són immobles ja ocupats per famílies a qui es regularitzarà un règim de lloguer social. Tercer, els altres 15.000 habitatges no són reals, sinó que s’haurien de construir en un sòl que no té la qualificació de sòl residencial. I quart, quina iniciativa privada s’atrevirà a construir habitatges quan sap que no podrà rendibilitzar la inversió? La realitat, per tant, és que no hi haurà 50.000 habitatges més.

Pel que fa a Manresa, segons informe de la Cambra de Propietat Urbana, el lloguer mitjà és de 666 euros (primer semestre de 2022), amb una variació interanual del 12,7% (es compleixen els requisits de zona tensionada). El 36% dels contractes de lloguer registrats es mouen entre 451 i 600 euros. En canvi, als municipis de l’entorn de Manresa el percentatge és del 28% i la majoria es troben en el tram inferior (entre 300 i 450 euros). Només el 12% dels lloguers de Manresa són inferiors a 300 euros, mentre que als pobles de l’entorn representen el 25%. A Manresa es perfila, per tant, la pitjor de les situacions amb una caiguda de l’oferta per inseguretat jurídica (impagaments, manca de rendibilitat, moviment okupa…), demanda creixent, lloguers elevats i renda familiar disponible baixa de només 16.900 euros (Idescat, 2019).