Avalant hipoteques

El dret a gaudir d’un immoble digne i adequat el trobem a l’article 47 de la Constitució Espanyola, on llegim que els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per fer efectiu aquest dret, regulant l’ús del sòl d’acord amb l’interès general per impedir l’especulació.  Alhora, la norma fonamental reconeix el dret a la propietat privada, però estableix que aquest dret està subjecte a la funció social de la propietat, la qual cosa implica que el seu ús ha de ser compatible amb l’interès general. Tota una declaració d’intencions de com el poder polític interfereix en la propietat privada i el mercat, en aquest cas l’immobiliari, per promoure i garantir l’accés de la població a l’habitatge. El problema és que les fallades de la regulació pública poden superar en molt les fallades del mercat.

Un treball dels professors Monràs i García Montalvo, de la UPF, analitza l’impacte del control de lloguers a Catalunya des del setembre de 2020. Troben que molts contractes es signen amb preus per sobre dels de referència, el que va directament en contra de la norma i denota profundes ineficiències en l’aplicació de la regulació. L’estudi també demostra que el nombre de contractes va disminuir com a resultat del control del lloguer. Castigar els propietaris, com es pot fàcilment comprendre, ha tingut efectes negatius sobre l’oferta de pisos de lloguer, que es trasllada a un encariment del preu. Al capdavall, els objectius assolits són contraris als pretesos. L’oferta es redueix entre el 10 i el 14%, i s’incrementa els lloguers dels inquilins més humils. Tot un fracàs.

Quan la demanda d’habitatge supera l’oferta i el lloguer ja no és un negoci per la intervenció política dels preus, el mercat deixa de funcionar. No hi haurà cap inversió adreçada a incrementar l’estoc immobiliari i els habitatges es degradaran. Tothom buscarà un lloguer protegit, però no se’n trobaran. Per resoldre el problema de l’habitatge n’hi hauria prou amb permetre que funcioni el mercat, la demanda però també, molt especialment, l’oferta, fet que requereix que l’Estat deixi de bloquejar-la i es centri en aquelles tasques en les quals pot tenir avantatge comparativa: garantir la seguretat i proveir alguns béns públics. En matèria d’habitatge, aquests béns públics es concreten en una planificació urbanística prudent i adequada, lluny dels escarafalls i nyaps que ens acostumen a oferir, que asseguri que hi ha sòl disponible.

L’Estat pot actuar directament sobre l’oferta d’habitatge exercint de constructor i promotor? En un sistema autoritari, sí. El règim de Franco va construir més de 4 milions d’habitatges de protecció oficial entre 1961 i 1975. Però en un sistema democràtic i social de mercat (molt social i poc de mercat) l’acció del govern es decideix per altres paràmetres. Només cal comprovar ara mateix la frenètica activitat dels polítics acaparant portades i prometent moltes coses en campanya electoral. Un dels darrers exemples d’aquesta dinàmica és la decisió de Pedro Sánchez d’avalar, a través de l’ICO, el 20% de les hipoteques de famílies joves i vulnerables amb l’objectiu que els bancs els puguin atorgar finançament pel 100% del valor de l’immoble. El sol·licitant de la hipoteca haurà de tenir ingressos inferiors a 37.800 euros anuals, i aquest límit s’amplia fins a 64.000 euros en el cas de les famílies monoparentals.

A primera vista, una mesura tan social beneficia quasi tothom i facilita l’accés a la propietat de l’habitatge. En comparació amb el lloguer públic, la propietat és superior. No només perquè incentiva el manteniment dels edificis. També canvia els incentius i la racionalitat col·lectiva dels individus, ja que els confereix un compromís d’estalvi a llarg termini. També els focalitza en el compromís a una comunitat i fins i tot els fa més cívics, contribuint a una ciutadania política més madura. Malauradament, els efectes negatius de la decisió de Pedro Sánchez no són tan visibles. En la mesura que els futurs propietaris ja no hauran d’aportar cap mena d’entrada a l’hora de sol·licitar finançament hipotecari, aquest aval incentiva a endeutar-se per imports superiors als que la prudència i la capacitat econòmica aconsellarien. Els bancs estaran encantats de concedir més hipoteques amb aval públic. En cas d’impagament es socialitzarien les pèrdues. És una situació àmpliament coneguda que ja sabem com acaba: pagant el contribuent.

Per altra banda, intentar resoldre el problema de les restriccions creditícies de moltes famílies en un mercat on l’oferta d’habitatge és, per raons polítiques, molt inelàstica o inflexible, només serveix per encarir encara més els habitatges i dificultar-ne l’accés. Un programa similar al proposat per Sánchez, i aplicat al Regne Unit, ha incrementat el preu dels immobles i, per tant, ha impedit que moltes de les famílies beneficiàries de l’aval públic sobre part de les hipoteques accedissin a l’habitatge dels seus somnis. Els únics realment beneficiats amb aquesta política, segons demostren diferents estudis, han estat les entitats financeres i els promotors immobiliaris, que incrementen els ingressos amb preus de venda més elevats.

En definitiva, el mercat immobiliari requereix bàsicament un increment de l’oferta d’habitatge per moderar els preus i facilitar l’accés. Tota fórmula adreçada a subsidiar la demanda, ja sigui controlant els lloguers o avalant una part de la hipoteca, només servirà per portar-nos a situacions contràries a les preteses.