Javier Gil, investigador del CSIC: «El que determina el benestar és la capacitat d’heretar un habitatge»

Javier Gil (Madrid, 1985), investigador del CSIC especialitzat en habitatge, publica Generación inquilina(Capitán Swing), un llibre en què descriu un mercat immobiliari dominat pels «fons voltor», dissociat de l’economia real.

Hi ha ara una bombolla immobiliària?

Hi ha una bombolla immobiliària, però no té res a veure amb la del 2008, perquè no és una bombolla articulada sobre el deute, sinó que té a veure amb una gran quantitat de diners especulatius que han entrat al sector immobiliari i que han disparat els preus i els han desconnectat de l’economia real del país i de les famílies. És a dir, els sous d’avui no poden pagar els preus de l’habitatge. Això és perquè són preus especulatius.

I de quina manera esclata una bombolla d’aquest tipus?

Pot esclatar per molts factors. Per exemple, alguna qüestió geopolítica internacional que faci pujar els tipus d’interès. També, per exemple, perquè comença una crisi econòmica i ja no es poden pagar els preus, perquè creix l’atur. Si ara mateix comencés un nou cicle d’austeritat, una cosa pot portar a l’altra i aquí poden començar a créixer els impagaments.

Diu al llibre que totes les bombolles esclaten. S’atreveix a pronosticar quan esclatarà aquesta?

És molt difícil. Però si no tornem a una política de tipus d’interès baixos és molt difícil que aquesta bombolla aguanti.

A Espanya s’ha vist tradicionalment l’habitatge com a valor refugi. Però vostè sosté que el preu de l’habitatge pot correspondre tan poc amb el seu valor real com el de les accions, malgrat que estigui recolzat per un bé físic.

Hi ha un bé físic, però el preu està completament desconnectat del valor d’aquest bé perquè el preu del sòl està disparat. Són preus de bombolla perquè durant molt de temps s’hi ha anat injectant molts diners a través de mecanismes financers. En l’últim cicle, des del 2008 en endavant, tot el capital especulatiu que no troba mercat on invertir entra aquí.

Quina diferència hi ha entre l’“economia rendista” que descriu i el capitalisme clàssic?

La diferència central és que el rendisme no produeix riquesa. En l’economia clàssica, el benefici ve de produir una mercaderia que es ven i genera una plusvàlua, que en part es reinverteix en millorar la producció. En l’economia rendista, el benefici no es genera produint, sinó controlant actius, i és una cosa que també passa, per exemple, amb les criptomonedes. En el sector immobiliari, es compra amb l’expectativa de vendre en el futur a un preu més alt. I mentre ho tens en possessió, rebre algun tipus de flux de renda, ja siguin interessos o lloguers. És pura especulació. Un mecanisme tan dissociat de les necessitats humanes, dels interessos i del benestar de la població, s’ha convertit en la lògica central per a l’organització de l’economia i de les nostres societats.

És un problema generacional o és un problema estructural?

És un problema estructural que s’inicia amb la població jove el 2008. Anomeno ‘generació llogatera’ tota aquella població que no pot accedir a un habitatge en propietat el 2008, que és quan es congela el crèdit cap a les llars. I les noves generacions s’hi van incorporant també; és un grup que cada vegada creix més.

Ofereix dades de la bretxa generacional en la riquesa. La meritocràcia ja no existeix?

Vivim en una societat on la meritocràcia és un valor central, però cada vegada importa menys. El que determinarà més el benestar de la població és la capacitat d’heretar un habitatge o l’entrada per a una hipoteca. Perquè aquí el problema no és pagar la hipoteca, és aquesta inversió inicial. En una ciutat com Barcelona, ara mateix els preus estan desconnectats dels salaris. Probablement dos metges en aquest barri [l’Eixample] no poden accedir a un habitatge i estan vivint de lloguer. Però no tothom pot heretar, i ara entrarem en una època de redistribució massiva de patrimoni a través d’herències, però serà molt concentrada. No traurà les majories socials d’aquesta ‘generació llogatera’, en general.

Les actuacions sobre el lloguer en zones tensionades a Barcelona han contingut els preus, però han disminuït l’oferta, diuen les dades.

A cada país on passa el que passa aquí, que s’aprova una regulació que redueix els interessos del rendisme, hi ha una batalla mediàtica i cultural espectacular. Ha passat a Nova York: quan el nou alcalde va dir que volia regular els preus hi va haver campanyes brutals en contra. Es busca generar aquesta alarma social, perquè són intervencions que no destrueixen el mercat, sinó que en redueixen la rendibilitat. Si ara mateix a Espanya hi ha molta població de la generació llogatera passant-ho malament, és perquè hi ha altres grups que s’estan enduent aquests diners.

Aleshores diu que és mentida que la intervenció no hagi funcionat.

Completament mentida. El que dic és que hi ha molts interessos darrere d’aquestes anàlisis que diuen que baixen els preus però disminueix l’oferta. És clar, han omès una variable central: que tota l’oferta està anant al lloguer de temporada, que no està regulat, que és l’escapatòria que es va deixar per a això. La llei va deixar un buit obert, crec que expressament perquè passés això, i cal regular-ho, però no és que la llei sigui ineficaç.

Un informe del Banc d’Espanya de 2023 xifrava el pes dels grans tenidors (amb més de 10 habitatges) en un 8% del mercat de lloguer. No sembla excessiu.

Al llibre utilitzo dades de Barcelona on es veu que, en general, l’estructura està controlada per multipropietaris, és a dir, persones que almenys lloguen dos habitatges. I d’aquí cap amunt: potser els que en tenen més de 10 controlen el 8% del mercat. Però després n’hi ha d’altres que en tenen vuit, nou, que també tenen un pes molt significatiu. A Barcelona, segons dades públiques, hi ha un 1% de propietaris amb més de 15 habitatges i controlen el 25% del mercat. En qualsevol cas, els beneficis no es redistribueixen, es concentren en una minoria. Hi ha una desigualtat molt forta causada per la situació de l’habitatge i el mercat del lloguer està funcionant com un mecanisme regressiu de transferència de rendes dels qui tenen menys cap als qui tenen més. No és que estigui bé o malament, és que aquesta dinàmica està trencant la societat en dos. Està disparant la desigualtat a una velocitat extrema. A més, moltes vegades les xifres provenen del sector immobiliari, i no és fàcil tenir dades oficials sobre l’estructura de la propietat, precisament per continuar afavorint el mite dels particulars, d’un mercat controlat per jubilades que necessiten aquests diners.

L’any passat els fons d’inversió van vendre a Espanya 45.000 habitatges més dels que van comprar. A què es pot deure?

Veiem que hi ha una alentiment de la pujada dels preus, es comencen a estabilitzar. S’han separat tant dels salaris i de l’economia real que cada vegada costa més. Això no vol dir que hagi de punxar, sinó que hi ha una desacceleració o estabilització dels preus. I és quan els fons diuen: “vendré”. Si els fons diguessin: “no, això continuarà disparat fins al 2030”, aquí no marxaria ningú. Han de sortir abans que punxi.

Nega que construir més alleugi el problema. Ho pot explicar?

A Madrid, als desenvolupaments del sud-est, on s’estan construint milers d’habitatges, s’estan venent pisos de dues habitacions per mig milió d’euros. En un lloc on no hi ha res, sobre plànol. Al costat de casa meva, a prop del centre de Madrid, hi ha un solar nou on fa dues setmanes que hi ha màquines i ja ho anuncien a Idealista: una habitació, 550.000 euros. Si aquesta és l’oferta d’habitatge nou, com han de baixar els preus? Si a aquest solar hi arriba una cooperativa, com Sostre Cívic aquí a Catalunya, que vol comprar i ofereix 10 milions d’euros pel solar, després arriba un fons d’inversió i n’ofereix 15, i això es repercuteix en el preu. Si es deixa en mans d’especuladors, els preus mai baixaran.

Col·lisionen el dret a un habitatge digne i el dret a la propietat privada?

A tot Occident el dret a la propietat privada és un dret fonamental, forma part de l’ADN de les nostres societats. A Espanya està recollit a l’article 33.1 de la Constitució, però al 33.2 es reconeix que està subjecte a la seva funció social. La propietat privada, en termes absoluts, té més a veure amb societats feudals que amb democràcies liberals: una persona, si té una propietat, no pot fer-ne el que vulgui. Ha de complir unes normes. I qui no les vulgui complir, que desinverteixi. Que ho deixi a altres que sí que estan disposats a complir-les i que, en lloc de buscar un 13% de rendibilitat, acceptin un 4% o un 5%. Això és el que necessitem.

Hi ha un moviment organitzat per criminalitzar les polítiques de regulació del lloguer?

ASVAL (la patronal de grans propietaris d’habitatge en lloguer) es funda de sobte quan els sindicats de llogaters neixen a Catalunya i a Madrid i comencen a difondre discursos a favor de la regulació dels preus. ASVAL la creen Blackstone, Ares i altres fons d’inversió. Després busquen molts socis que siguin petits inversors, petits propietaris, per legitimar la seva activitat.

El 73% dels espanyols prefereix comprar que llogar. Què li sembla?

Em sorprèn que no sigui el 100%. Ara mateix no es pot viure de lloguer de manera digna en aquest país. Si fas aquesta enquesta a Berlín, surt tot el contrari. Perquè tenen lloguers indefinits, perquè els preus estan regulats per llei, perquè tu llogues un habitatge amb 20 anys i t’hi quedes fins als 100 o fins que et moris, si vols, perquè no et podran fer fora, destinant el 15% o el 20% del teu sou. A Espanya, ara mateix, un fons voltor que compra, ven i lloga habitatge paga menys impostos que si ho fas tu o ho faig jo. Aquí la regulació premia l’especulació, mentre que allà la impedeix. Llavors, és clar, on van els especuladors? A Espanya.

Cita el magistrat Joaquim Bosch, que va dir que, estadísticament, a Espanya és més fàcil que t’assassinin quan vas pel carrer que no pas que t’ocupin el pis. Per què se’n parla tant, doncs, de l’ocupació?

Perquè genera molts interessos. Totes aquestes campanyes contra l’ocupació el que busquen és trencar l’aliança entre la generació llogatera i la població que viu en un habitatge de propietat, que continua sent majoritària en aquest país, tot i que cada vegada menys. Ells no tenen problemes d’habitatge, però s’estan solidaritzant. De sobte està canviant el sentit comú de la població, no es creuen que cada vegada siguin més rics [perquè puja el preu del pis]. Comença a haver-hi una solidaritat, i cal trencar-la. Si a tu, mentre ets aquí ara, t’ocupen la casa, això és violació de domicili, no és usurpació. Immediatament seran detinguts. Perquè sigui una ocupació, l’habitatge no pot estar habitat. Ni tan sols si és una casa a la platja és ocupació, sinó violació de domicili. Aquests discursos el que diuen és: “No et preocupis de la generació llogatera, preocupa’t del poc que tens, perquè no tens gaire. Tu només tens una casa, és l’únic que tens. I com et despistis, te la prendran.”

Subscriu-te per seguir llegint