El mercat immobiliari espanyol acumula un dèficit de 730.000 habitatges davant del creixement poblacional

El mercat immobiliari espanyol pateix un dèficit superior als 730.000 habitatges des del 2021, segons les estimacions efectuades per CaixaBank Research. Incloent-hi l’habitatge lliure i el de protecció oficial (VPO), només s’han acabat 474.000 habitatges en un context de notable creixement poblacional: des de llavors s’han creat 1,2 milions de llars a Espanya. La forta demanda, sumada a una oferta insuficient i poc elàstica i a una elevada heterogeneïtat territorial, assenyala l’informe de l’entitat bancària, tensionen un mercat immobiliari marcat alhora per la incertesa econòmica que genera la guerra a l’Orient Pròxim.

L’any passat, la demanda d’habitatge va arribar a assolir xifres que no s’observaven des d’abans de la crisi financera. Es van registrar 714.200 compravendes, un creixement de l’11,5% que s’afegeix a l’increment del 9,7% registrat el 2024. Tanmateix, la insuficiència estructural d’oferta, especialment accentuada a Madrid, Barcelona, València, Alacant i Múrcia, on es concentra prop de la meitat del dèficit d’obra nova, continuarà sent el factor clau que determinarà l’evolució del mercat i la pressió sobre els preus en els pròxims anys, apunta el servei d’estudis de CaixaBank.

No sempre es construeix on es necessita

L’informe adverteix que l’augment de l’oferta d’habitatge nou no sempre s’està produint allà on el dèficit és més gran. El 2025, els visats d’obra nova a Espanya van augmentar un 11,8%, una taxa inferior a la del 2024 (24,6%). A més, i tenint en compte que el cicle actual presenta una elevada dispersió territorial dels preus, existeix una relació clarament negativa entre el dèficit acumulat d’habitatge i el creixement dels visats.

En províncies amb dèficits relatius més elevats com Tarragona, Castelló o Múrcia, els nous visats no cobreixen ni un 10% del dèficit, mentre que d’altres com Sevilla, Navarra, Còrdova o Astúries mostren una elevada intensitat en la nova construcció. Un patró que s’explica per l’existència de restriccions locals (de sòl, regulació, costos o capacitat administrativa) que limiten la resposta de l’oferta en els mercats més tensionats. Mentre persisteixi aquest desajust, adverteixen, el dèficit continuarà acumulant-se en les províncies més tensionades.

Els preus continuaran creixent

L’elevat nivell de preus assolit va limitant la capacitat de compra de les llars, castigant especialment els joves i les famílies amb menys patrimoni, adverteix el Banc d’Espanya, que en la seva Enquesta Financera de les Famílies (EFF) assenyala que la proporció de llars que posseeix el seu habitatge principal va caure fins al 70,6% el 2024, el nivell més baix de la sèrie recent. Malgrat això, la riquesa neta de les llars va créixer un 3% anual entre el 2022 i el 2024 i el deute es va reduir un 4,8% a l’any. Un escenari de millora patrimonial desigual que el Banc d’Espanya atribueix sobretot al desapalancament de les famílies i al major pes dels actius financers, més que a un augment intens de la riquesa bruta.

Les previsions indiquen que els preus de l’habitatge continuaran creixent el 2026-2027, tot i que a ritmes una mica més moderats que el 2025 i amb una elevada disparitat territorial. Hi haurà «majors augments en províncies on la demanda fins ara ha estat més continguda, i avenços més moderats en els mercats més dinàmics, on ja s’observen senyals d’esgotament», preveuen des del banc, que atribueix el dinamisme de la demanda dels últims anys al creixement poblacional, la millora del poder adquisitiu, la solidesa del mercat laboral i unes condicions financeres favorables.

La política monetària afecta la butxaca

La guerra a l’Iran ha augmentat la incertesa als mercats financers i podria generar un nou xoc econòmic a escala global que també afectaria l’economia espanyola, adverteix CaixaBank Research. Un impacte a través de tres canals: la inflació, que es preveu que pugi fins al 3%; la demanda externa i el canal financer, en cas que augmentin els tipus d’interès i s’endureixin les condicions financeres.

Ja al març, l’euríbor ha experimentat un repunt notable, tot i que insuficient per impactar de manera substancial en el conjunt del primer trimestre. Els mercats anticipen entre dues i tres pujades de tipus del BCE durant el 2026. Si l’enduriment monetari acaba materialitzant-se, depenent de l’evolució del conflicte, el seu efecte es notaria més el 2027 que no pas el 2026, analitzen des de l’entitat catalana.

Els tipus d’interès, lluny de ser una variable abstracta, condicionen directament les decisions de despesa de milions de llars. En el quart trimestre de 2025, el consum mitjà de les llars espanyoles hipotecades a tipus variable va augmentar uns 30 euros en veure reduïda la seva quota mitjana en aproximadament 40 euros. És a dir, van gastar aproximadament tres quartes parts de l’estalvi aconseguit en la hipoteca. El contrari va passar abans de l’estiu de 2024, quan la inflació es va estabilitzar en nivells lleugerament superiors al 2% i el BCE va iniciar un procés de relaxació monetària: el consum d’aquestes mateixes llars va ser un 2,7% inferior al que haurien tingut sense les pujades de l’euríbor.

Així es desprèn de l’article de CaixaBank Research «La transmissió del cicle de tipus d’interès a les llars espanyoles», que mostra com la política monetària de l’últim cicle ha influït de manera clara, tot i que amb una intensitat moderada, en el consum de les llars a Espanya amb hipoteques a tipus variable, exposades a les pujades i baixades de l’euríbor perquè la quota hipotecària s’actualitza, habitualment amb periodicitat anual, en funció del nivell d’aquesta taxa.

El 2025, el 36,6% de les hipoteques sobre habitatges es va constituir a tipus variable i el 63,4% a tipus fix. El 85% de les hipoteques concedides després de 2015 per CaixaBank, líder a Espanya amb una quota de mercat del 26%, han estat a tipus fix per la protecció que ofereixen davant pujades de tipus en escenaris d’incertesa financera.