Hisenda prepara un càstig fiscal als propietaris que apugin els preus del lloguer

El Govern vol utilitzar l’IRPF per penalitzar fiscalment els propietaris particulars que apugin el preu del lloguer i premiar els que congelin o redueixin les rendes. L’esborrany de reial decret llei que el Consell de Ministres espera aprovar dimarts vinent canvia el sistema de bonificacions fiscals que disminueix segons puja més el preu al firmar un nou contracte sobre un habitatge que ja estava llogat.

La idea no és completament nova. La llei d’habitatge aprovada el 2023 ja va elevar fins al 90% la reducció fiscal aplicable als guanys del lloguer quan un propietari rebaixés la renda més d’un 5%. No obstant, va condicionar aquest avantatge al fet que l’habitatge estigués situat en una zona de mercat residencial tensionada declarada per la comunitat autònoma. Fora d’aquests àmbits, la reducció ordinària es va mantenir en el 50%.

El resultat ha sigut una cobertura territorial limitada. Més de tres anys després de l’aprovació de la llei, les declaracions es concentren a Catalunya, Navarra i el País Basc. La majoria dels governs autonòmics –governats pel Partit Popular– s’han negat a aplicar-les perquè, entre altres mesures, introdueixen topalls en el preu del lloguer.

Davant la falta d’implantació generalitzada de les zones tensionades, el nou esborrany que preveu portar el Ministeri d’Habitatge i al qual ha accedit EL PERIÓDICO amplia la cobertura de l’incentiu. La reducció fiscal per abaixar el lloguer deixarà de dependre exclusivament de la ubicació de l’habitatge i es podrà aplicar a tot el país. Al mateix temps, Hisenda introdueix per primera vegada una escala descendent per als propietaris que incrementin la renda respecte al contracte anterior.

La reforma no crea formalment una multa ni un impost addicional. El càstig s’articula a través de la reducció que els propietaris poden aplicar sobre el rendiment obtingut pel lloguer, és a dir, sobre els ingressos que es mantenen després de descomptar les despeses deduïbles. Com més gran sigui la pujada, més gran serà la part del benefici que tributarà en l’IRPF.

En qualsevol cas, el nou sistema no afecta les actualitzacions anuals realitzades durant la vigència del contracte, sinó el preu que estableixi el propietari quan en firmi un de nou sobre un habitatge que ja estava llogat. Hisenda compararà la nova mensualitat amb l’última renda del contracte anterior, una vegada aplicada, en el seu cas, l’actualització que correspongués.

Bonificacions fiscals esglaonades

La reducció quedarà en el 40% quan el propietari elevi la renda fins a un 5%. Caurà al 30% si la pujada supera el 5%, però no depassa el 10%; al 25% quan es trobi entre el 10% i el 15%; i al 20% si l’augment se situa entre el 15% i el 20%. Quan la mensualitat creixi més d’un 20%, el propietari únicament podrà reduir-se el 15% del rendiment net.

El contrast es produeix amb els que mantinguin o rebaixin els preus. Si la renda inicial del nou contracte no supera l’última mensualitat actualitzada de l’arrendament anterior, el propietari podrà reduir-se el 50% del rendiment net. Quan apliqui una rebaixa superior al 5%,l’avantatge serà, com a mínim, del 70%, amb independència que l’habitatge estigui o no en una zona tensionada.

La reducció podrà arribar al 100% quan, després d’esgotar-se el termini mínim o les pròrrogues del contracte, el propietari torni a llogar l’habitatge al mateix inquilí amb una rebaixa superior al 5%. També disfrutarà de l’exempció total si entra un altre arrendatari i el preu queda per sota de l’índex estatal de referència o de la quantitat alternativa que determini el Ministeri d’Habitatge.

Zones tensionades, més bonificacions

Les zones tensionades no desapareixen del sistema, però passaran a servir per elevar encara més els avantatges. Si el propietari redueix la renda més d’un 5%, la reducció serà del 95% quan l’habitatge estigui en un d’aquests àmbits i l’inquilí tingui entre 18 i 35 anys; del 90% si únicament es compleix la condició territorial; i del 85% quan es llogui a un jove fora d’una zona tensionada. A la resta d’Espanya, la rebaixa superior al 5% permetrà reduir el 70% del rendiment net.

L’esborrany també planteja una altra reducció del 80% per als propietaris que mantinguin el contracte durant les pròrrogues que s’inclouen en el reial decret i cobrin una renda que no superi l’índex estatal de referència. Aquest avantatge es podrà aplicar amb independència de quan es va firmar originalment el lloguer, sempre que el període mínim de cinc anys acabi després de l’1 d’octubre del 2026.