El lloguer d’habitacions copa el mercat d’habitatge a Barcelona

Isabella, colombiana de 43 anys, treballa a Barcelona i viu en habitacions tant de la ciutat com de l’àrea metropolitana, juntament amb dos familiars. Paguen gairebé 700 euros per dues habitacions petites en un pis d’uns 115 metres quadrats al barri de la Prosperitat, on conviuen amb 5 persones més en la mateixa situació. La suma de totes les seves rendes està molt per sobre del lloguer total que la normativa catalana permet per a aquest immoble en zona tensionada. Però ni ells denunciaran, ni la Generalitat pot arribar a controlar l’enorme negoci que s’amaga darrere l’oferta de pisos compartits, amb anuncis que no compleixen la legislació vigent en la majoria de casos.

El minvant estoc de pisos de lloguer convencional a Barcelona, els preus mitjans (1.137 euros, segons les últimes dades de l’Incasòl) i la ferotge competència que desencadena cadascun ha forçat molts barcelonins a compartir domicili amb persones d’altres nuclis familiars. El gresol d’usuaris s’ha anat ampliant, i ja no és una forma d’allotjament temporal per a universitaris o persones migrades que aterren a la ciutat i proven d’obrir-se camí, sinó que es cronifica, com ha explicat aquest diari. Ara inclou situacions tan desiguals com estudiants de màster d’alt poder adquisitiu que busquen habitacions o colivings de disseny, persones tant joves com de mitjana edat que per la seva situació personal (ingressos modestos, separacions, falta de feina...) es veuen obligades a compartir casa amb desconeguts. L’oferta es polaritza, i també el negoci, sense que la seva publicitat solgui aportar la informació que exigeix el Departament de Territori i Habitatge.

En aquest moment, el portal immobiliari més gran en oferta, Idealista, mostra a Barcelona més de 6.000 habitacions disponibles per preus que van de 250 a 3.000 euros mensuals. L’oferta és gairebé set vegades superior als tot just 900 pisos de lloguer de llarga durada anunciats. 2.500 més, aproximadament, es limiten a operar en el mercat de temporada. Només els destinats a usos vacacionals o recreatius (més de 30 dies, perquè a Barcelona no hi pot haver habitacions turístiques per dies en habitatges) podrien tenir preu lliure.

L’apartat de les habitacions –en un balanç dels anuncis acumulats en el primer trimestre de l’any, segons detalla el portal a aquest diari–, té clars territoris protagonistes. La meitat del total de l’oferta en el període esmentat es concentrava als districtes de l’Eixample (32%) i Ciutat Vella (17%), seguits per Sant Martí i Sants-Montjuïc, amb un 9% cada zona; per Gràcia i Sarrià-Sant Gervasi amb un 8% del pastís; per Horta-Guinardó amb un 5%, i per Nou Barris, Sant Andreu i les Corts amb un triple empat amb el 4% de les habitacions disponibles en el mercat. Els dos primers, amb molts habitatges centenaris grans i un fort atractiu per a molts residents de pas, són terreny adobat per a l’oferta més cara del segment. En canvi, els barris perifèrics tenen els preus més moderats i apunten perfils de residents que comparteixen per necessitat o en nuclis familiars, i tenen dificultats per buscar una altra fórmula. Una gran part de l’oferta d’aquesta mena no aflora en portals ni anuncis a internet, sinó que circula pel boca-orella i no arriba a formalitzar-se amb contractes.

Desenes d’operadors

Des del punt de vista de l’oferent, aquest ampli repertori d’habitacions parteix de la versió domèstica i més tradicional, d’estudiants que reparteixen despeses d’arrendament i subministraments. Però ha anat ampliant mires als particulars que arriben a final de mes a costa de llogar una habitació de casa a un desconegut, fins als qui lloguen un pis de diverses habitacions per rellogar-ne algunes i acabar vivint de franc. La gran novetat dels últims anys ha sigut l’entrada en escena de nombroses empreses de gestió professional d’habitacions, que o treballen amb particulars per a la seva comercialització o les gestionen per a inversors que han adquirit pisos grans per a aquesta finalitat, sota el paraigua de la denominació coliving. Ja es compten per desenes els operadors a Barcelona, amb carteres de centenars d’habitacions i una gran rotació.

Els anuncis inclouen molts habitatges de més de 150 metres quadrats on no s’aplica el límit de lloguer que marca l’índex del Ministeri d’Habitatge. Molts d’altres, tot i estar per sota d’aquesta mida, lloguen habitacions a preus que solen superar l’última mitjana establerta per Idealista a l’abril, de 600 euros mensuals a Barcelona capital, tot i que l’estadística de Fotocasa (2025) la situa en 666 euros. És freqüent l’oferta a 700, 800, 900 euros o més i de pisos on s’han creat fins a 12 habitacions i que operen de facto com una pensió. D’aquesta manera, la suma de tots els arrendaments sol estar per sobre del lloguer màxim establert per a l’immoble, tant si es regeix per l’índex o per l’últim contracte del pis com si està regulat per a usos no ociosos o vacacionals de més d’un mes. En tots dos casos, poques vegades s’informa de la finalitat de l’arrendament, i del preu regulat, com ha denunciat reiteradament el Sindicat de Llogateres. Però perseguir aquestes possibles infraccions és una tasca titànica que fa que molts operadors se sentin lliures d’aplicar tarifes segons el seu criteri.

Inspeccions

Fonts d’Habitatge indiquen a aquest diari que porten a terme tant inspeccions d’ofici com arran d’una denúncia d’un afectat. Aquesta setmana, en resposta a una pregunta parlamentària de Junts, el Govern va assenyalar que des de l’any passat sumen 635 expedients oberts, en diferents fases de desenvolupament per "possible incompliment de la regulació de preus de lloguer", tot i que "no es poden comptabilitzar els que corresponen a lloguers de temporada o d’habitacions, ja que la majoria estan en fase d’investigació i en un mateix expedient es poden donar diverses infraccions". Sí que es va detallar que, del total, 570 estan en fase de diligències prèvies i 57 consten arxivats.

Però el cos d’inspectors de la Generalitat –reforçat amb cent fitxatges, per aplicar sancions que en casos greus arriben a 900.000 euros– inclou tant la supervisió dels contractes i anuncis de lloguer de llarga durada a Catalunya (perquè s’ajustin als increments de renda autoritzats i als límits marcats) com els de temporada (que han d’estar justificats i complir el límit de preus en funció del seu ús). De manera que l’àmbit de les habitacions, amb una enorme oferta però amb la dificultat de rastrejar a quin habitatge pertany, la suma de l’explotació total i si s’arrenda o no amb contracte, és el més difícil de perseguir, assenyalen diverses fonts del sector.

El Sindicat de Llogateres ha detectat nombrosos casos d’habitacions "amb indicis d’incompliment de la normativa", atès que l’elevat preu de les habitacions sobrepassa de manera evident el límit per a l’habitatge, i ha sol·licitat tant a Habitatge com a Consum actuacions proactives en aquesta qüestió. En concret, ha denunciat els casos corresponents a una desena de finques controlades pel fons d’inversió New Amsterdam Developers (NAD), en què es buiden els blocs d’inquilins per fragmentar-los en habitacions a l’estil coliving, segons l’entitat, i amb diverses vies de comercialització en els portals immobiliaris.

Un primer estudi de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) fa uns mesos reflectia un 16,4% de llars complexes (115.554) compartides a la ciutat amb dades del 2024 i poca variació respecte al 2017. La meitat amb vincles familiars i la meitat sense, tot i que aquests últims augmentaven. La proporció arribava al 26,3% quan hi ha presència d’estrangers.

Però el fenomen a la capital catalana suma una xifra indeterminada d’arrendaments temporals d’habitacions que no desemboquen en empadronaments i són encara més difícils de comptabilitzar. El codirector de l’entitat Carles Donat apunta que "una llar compartida en un moment de transició està bé si hi ha espais comuns i sense jerarquies, però si es converteix en permanent reflecteix un problema d’accés a l’habitatge". A les llars compartides sense parentiu, la franja de 24 a 35 anys és majoritària (20,4% en el cas d’espanyols i un punt més en el d’estrangers), però tendeix a créixer entre 35 i 54 anys. Els canvis en les formes de convivència, recorda Donat, també van repuntar en moments de crisi econòmica o durant la punxada de la bombolla immobiliària.

Subscriu-te per seguir llegint