L'advocat David Jiménez, sobre les cases heretades: “Si un germà vol vendre i l'altre no, la solució és l'extinció del condomini”

Quan moren els pares i els fills hereten un immoble, un dels escenaris més habituals és el desacord sobre què fer amb l'habitatge familiar. L'advocat especialitzat en herències David Jiménez, a través del seu canal de TikTok, explica què passa quan dos germans hereten un pis i un vol vendre mentre l'altre se'l vol quedar. Aquesta situació genera moltes tensions familiars i dubtes legals que convé resoldre correctament per evitar conflictes més grans.

El primer que aclareix el lletrat és que, en aquests casos, cap hereu no està obligat a romandre en la indivisió del bé heretat. Això vol dir que, si un dels germans vol vendre i l'altre no, l'immoble no pot quedar bloquejat indefinidament. Ara bé, sorgeix la gran pregunta: el germà està desitjant quedar-se amb l'habitatge obligat a comprar la meitat com si fos una compravenda normal? La resposta, segons Jiménez, és clara: no.

Extinció del condomini

L'advocat recorda que el Codi Civil, als articles 400 i 1062, estableix que en aquests casos la via adequada és l'extinció del condomini. Aquest mecanisme legal permet que un dels cohereus s'adjudiqui el 100% de l'habitatge, compensant l'altre en diners per part corresponent. A la pràctica, significa que qui es quedi el pis haurà d'abonar al seu germà el valor de la seva meitat, però no mitjançant una compravenda tradicional, sinó mitjançant aquesta figura jurídica específica.

El gran avantatge de l'extinció del condomini és la repercussió fiscal. Mentre una compravenda implica pagar impostos que oscil·len entre el 6% i el 10%, depenent de la comunitat autònoma, l'extinció del condomini tributa pel concepte d'actes jurídics documentats (AJD), amb un tipus molt més reduït, generalment entre el 0,5% i l'1,5%. D'aquesta manera, l'operació és molt menys costosa per a les parts implicades.

Cal pagar la plusvàlua municipal?

Jiménez també resol un altre dubte freqüent: cal pagar plusvàlua municipal en aquests casos? La seva resposta és que, en principi, no hi ha obligació de liquidar la plusvàlua municipal quan es duu a terme una extinció del condomini. L'excepció es dona en els supòsits d'excés d'adjudicació, és a dir, quan el repartiment no es fa proporcionalment i un dels germans rep més del que li correspon. En aquesta circumstància, sí que es podria generar l'impost de plusvàlua en funció del valor addicional rebut.

A la pràctica, l'extinció del condomini es converteix en la via més justa i eficient per resoldre el dilema: qui vol quedar-se l'immoble ho fa, i qui vol vendre rep una compensació econòmica equivalent a part seva. Amb això s'evita haver de posar l'habitatge al mercat contra la voluntat d'un dels hereus i es garanteix que cada part obté un resultat equilibrat. A més, en estar regulat pel Codi Civil, aquest procediment ofereix seguretat jurídica i evita possibles conflictes futurs.