23 de octubre de 2019
23.10.2019

Canvi de cicle: present i futur del mercat de l'habitatge

La moderació arribarà a la compravenda i al lloguer, fet que millorarà les possibilitats dels més joves

23.10.2019 | 23:39
L'habitatge és un 21% més barat per a qui la compra.

L'economia espanyola perd ritme i l'habitatge a la venda s'abarateix. Cau vuit dècimes entre juliol i agost, en dades de Tinsa. De com evolucioni el mercat laboral també dependrà que la rebaixa es traslladi, a més, al lloguer. L'excés de demanda i altres factors com els arrendaments turístics i la falta de lloguer social han fet despuntar els preus amb alces del 50% des que es va tocar els mínims el 2013 i fins al seu punt àlgid al maig del 2019. L'habitatge en l'era postbombolla és el 21% més barat per a qui compra, però l'11% més car per a qui lloga. Dues cares d'una mateixa moneda d'un mercat que encara presenta grans dificultats per a moltes persones.

La compravenda d'habitatges a Espanya va caure gairebé el 19% el juny passat, segons les estadístiques del Consell General del Notariat. El descens coincideix amb l'entrada en vigor de la nova Llei Hipotecària en un context, a més, d'incertesa política amb un Govern en funcions i unes noves eleccions. Malgrat aquests símptomes de fre, l'habitatge va encadenar el setembre el seu dotzè trimestre consecutiu de pujades (+1,2% respecte dels tres mesos anteriors). Des dels valors màxims del 2007, la caiguda mitjana a Espanya ja és del 33,3%. Preus que el banc suís UBS adverteix que estan sobrevalorats, almenys a la capital d'Espanya.

D'acord amb aquestes dades, el canvi de cicle sembla evident per a José García Montalvo, catedràtic d'Economia Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra. D'aquí a final d'any, i segons les últimes previsions del Banc d'Espanya, el component d'inversió en habitatge es reduirà el 2,3%. "Una mica més a mig termini, el 2020, les mateixes fonts apunten a una lleugera millora, però sempre inferior a les xifres del 2018", detalla. L'aturada es veia a venir per la tendència natural del mercat, però també per les ombres de la recessió mundial i la incertesa política a Espanya.


Moderació de preus, també a futur

"El creixement dels preus observat des del començament de la recuperació immobiliària juntament amb la pèrdua de poder adquisitiu dels salaris ha provocat un empitjorament significatiu de l'accessibilitat de l'habitatge", comenta José García Montalvo. "És una bona notícia que hi hagi ara una moderació de preus que, ateses la situació i tendències actuals del mercat immobiliari, continuaran en el futur", pronostica.

Li dóna la raó Julio Rodríguez, expresident del Banc Hipotecari Espanya, que es felicita d'aquesta previsible moderació, "que ajudaria a l'accés en propietat o en lloguer dels joves", afavorit per l'augment salarial més elevat del 2019, 2,1% en el segon trimestre del 2019, davant del 0,3% d'augment de l'IPC".

Des del principi de la crisi el 2008 i com a resposta a la incertesa, unes 670.000 famílies han renunciat a la propietat en favor de l'arrendament.

La moderació és tangible. Després de diversos anys de creixement, les rebaixes a Balears i Canàries el 2018, han donat el tret de sortida respecte de la resta d'Espanya. I, per primera vegada des del 2013, cauen els preus a Barcelona. En aquest context, la promoció pública i els visats d'obra nova registren un estancament, mentre que el mercat de segona mà continua sent l'opció més triada per a la compra.

L'economista Gonzalo Bernardos modera les previsions i hi afegeix un matís. "Aquest any, el mercat residencial seguirà en expansió", introdueix. "El preu pujarà el 8%, les transaccions el 13% i el crèdit net destinat a la compra d'habitatges el 3%", detalla. No obstant això, serà un any de canvis importants perquè, segons la seva opinió, les ciutats mitjanes substituiran les grans com a dinamitzadores.

La compravenda d'habitatges a Espanya va caure gairebé el 19% el juny passat, segons les estadístiques del Consell General del Notariat.

Per a Borja Mateo, expert en mercat immobiliari i autor de "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" (Manuscritos, 2010) i de "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario" (Manuscritos, 2012), aquest és un bon moment per vendre, perquè els preus ja han aconseguit el seu recorregut màxim, però no tant per comprar si es compleixen els pronòstics que anuncien una recessió.


Llogar, una assignatura pendent

Espanya no és país de lloguers. I, no obstant això, aquest model és cada vegada més utilitzat pels seus residents. Des de l'inici de la crisi el 2008, i com a resposta a la incertesa, unes 670.000 famílies han renunciat a la propietat en favor de l'arrendament, en total el 52% de les noves llars, segons dades de la consultora CBRE.

I, tot, malgrat els preus. I perquè la compra està vetada als qui tenen contractes precaris i temporals. És per això que el col·lectiu més lligat al lloguer són els joves, encara que en edats de 30 a 44 anys la taxa d'arrendament ha passat del 19,1% del 2010 al 29,9% del 2018. "Si el 2005 només el 9,5% dels espanyols estaven de lloguer a preu de mercat, el 2018 aquesta proporció ja s'eleva al 14,8% i, tenint en compte tot tipus de lloguers com cessions i aquells per sota del preu del mercat, s'arribaria al 23,9%, encara deu punts per sota de la mitjana europea", constata José García Montalvo, de la Pompeu Fabra.

El ministeri de Foment acaba de donar a conèixer el preu real del lloguer: 819 euros de mitjana a Madrid i 769 a Barcelona, en dades recollides al seu últim Butlletí d'Habitatge de Lloguer. Madrid és la província més cara d'Espanya, amb 10,7 euros per metre quadrat com a mitjana i una fiança de 819 euros. La segueix Barcelona, amb 9,6 euros per metre quadrat i 769 euros de fiança de mitjana. Guipúscoa les supera amb 11 euros per metre quadrat, però el fet que els habitatges no siguin tan grans deixa la mitjana de les fiances en 730 euros.

Des de la perspectiva de Julio Rodríguez, expresident del Banc Hipotecari d'Espanya, "continua una situació d'excés de demanda en el mercat de lloguers, sobretot a les principals capitals, encara que pot atenuar-se si es frena la creació d'ocupació com semblen indicar les dades desestacionalitzades d'afiliats a la Seguretat Social", explica.

El ministeri de Foment acaba de donar a conèixer el cost real del lloguer: 819 euros de mitjana a Madrid i 769 a Barcelona.

"Tradicionalment la tinença en lloguer ha estat considerada a Espanya com la solució d'aquell que no podia comprar, del perdedor", contextualitza al seu torn José García Montalvo. "Aquesta visió està quedant enrere forçada pels canvis socials, el record dels problemes financers de les famílies hipotecades durant la crisi i que hi ha més dificultats per obtenir crèdits hipotecaris", explica. A més, si els tipus d'interès pugessin a mitjans de 2020, com ja ha avançat el Banc Central Europeu, dissuadirien la demanda d'hipoteques i, per tant, la compravenda.

Per què, llavors, a Espanya el lloguer no acaba de funcionar? Els experts acusen escassetat de lloguer social. "El culpable més gran ha estat un sector públic que va fer desistiment de les seves obligacions i es va dedicar a vendre habitatges públics, en lloc de crear un parc de lloguer social, i va subvencionar amb els ingressos impositius i despeses fiscals la loteria de la protecció oficial", atribueix José García Montalvo.

Madrid és la província més cara per llogar. Foto: Shutterstock

"La millor política d'habitatge consisteix a afavorir augments importants en l'oferta de pisos de lloguer, en gran part per la nova construcció i la resta mitjançant convenis o compres d'habitatges a la Sareb i als bancs", conclou un coincident Julio Rodríguez. "Un govern no en funcions hauria d'establir un pla estatal, en col·laboració amb les autonomies, impulsar que el sòl cedit als ajuntaments procedent dels nous desenvolupaments urbanístics es destinés a la construcció d'habitatges protegits destinats al lloguer, de manera que siguin socials a perpetuïtat", insisteix, "eliminar la freqüent corruptela amb els habitatges protegits".

Compartir a Twitter
Compartir a Facebook