23 de octubre de 2019
23.10.2019

Pros i contres del lloguer amb opció a compra

És una fórmula poc habitual però interessant a l'hora de plantejar-se una possible adquisició

23.10.2019 | 23:39
Aquest tipus de contractes, com a qualsevol negoci, té pros i contres.

Aquesta fórmula immobiliària del lloguer amb opció a compra se surt dels paràmetres habituals del que és una compra o un lloguer habituals. És poc habitual a Espanya però no per això menys interessant a l'hora de plantejar-se una possible adquisició. Hi pot haver diferents variables d'aquest contracte, però per regla general es tracta d'un contracte on el propietari vol vendre un immoble, i el comprador pot tenir intenció de comprar-lo, però provant en primer lloc aquest habitatge en lloguer i donant-se un temps per formalitzar davant de notari la compravenda definitiva.

Per regla general sol tractar-se d'un contracte de lloguer amb les condicions que normalment hi figuren, però amb la peculiaritat que s'hi afegeix una clàusula en la qual s'indica que l'inquilí té intenció de comprar aquest habitatge. I aquest és el punt rellevant, es fixa un preu final de l'immoble i un temps màxim durant el qual es pot exercir aquesta opció de compra. A més, les mensualitats que es paguen de lloguer, si finalment es fa la compra de l'immoble, es consideraran com a quantitats pagades a compte del preu seu final. És a dir, es descomptaran de l'import final de la venda.

Posaré un exemple: si es fa un contracte de lloguer amb opció a compra on es fixa un lloguer de 1.000 euros mensuals, un preu final de venda de 280.000 euros i un termini per formalitzar la venda de 24 mesos, i decidim formalitzar la compravenda en el mes 20, l'import final que necessitem tenir per comprar el pis és de 260.000 euros, ja que amb el pagament de les 20 mensualitats de lloguer de 1.000 euros, que ja hem fet, hem aportat 20.000 euros per a la compra.

Ara bé, cal tenir en compte que aquest tipus de contractes, com tot negoci, té els seus pros i els seus contres, i com és natural en qualsevol negoci jurídic, el que és un avantatge per a una de les parts, no ho és tant per a l'altra. Tractaré de valorar-les:

Hi ha avantatges que sempre ho seran i uns altres que poden semblar avantatges però que després poden no ser-ho:

1. L'inquilí tindrà un període de temps per habitar la casa que adquirirà per viure-hi durant molt de temps, i això li permet veure si s'hi troba a gust, si és el que n'esperava, si els veïns són del seu grat, si hi ha molt de soroll; és a dir, pot veure si tot l'entorn de l'habitatge és el que buscava. Aquesta és un AVANTATGE, amb MAJÚSCULES per a l'inquilí, ja que permet al futur comprador "veure's" dins de l'habitatge, i si no compleix les seves expectatives, descartar-la. Per al propietari ni és bo ni és dolent.

2. Al futur comprador li permet tenir un temps per consolidar la seva vida laboral, i planificar la recerca d'un finançament amb calma i executar-lo quan consideri convenient dins d'un termini ampli sense pressions, i havent de demanar menys finançament. Aquest és un gran avantatge, perquè les quantitats lliurades SEMPRE es descomptaran del preu final. Si ens interessa finalment l'opció de compra, aquesta pot estar CONDICIONADA a les fluctuacions de les entitats financeres i a la seva facilitat o no a l'hora de concedir una hipoteca. Però com que hi ha un marge ampli de temps per poder sol·licitar-la, com a futurs compradors tampoc ens ha de preocupar gaire. Per al propietari pot ser bo que el futur comprador tingui més temps per planificar el seu finançament.

També hi ha els AVANTATGES RELATIUS:

3. Un Avantatge Relatiu per a l'inquilí és que té la potestat de decidir si es fa o no l'operació. Aquesta opció permet canviar de criteri si per circumstàncies personals, laborals... és necessari fer-ho. Després sempre tindrem temps de tornar a analitzar la nostra situació abans de formalitzar o no la compra. La part negativa d'aquesta decisió és que les quantitats aportades passen a ser com les d'un lloguer habitual, i es perdria l'opció a compra.

4. Fixar el preu de venda amb una gran antelació a la seva formalització, també és un Avantatge Relatiu, ja que pot passar que el preu fixat en el contracte estigui desfasat respecte de la realitat del mercat immobiliari en el moment de formalitzar la compravenda. És clar que si el preu pactat ha pujat molt per al comprador és un avantatge, ja que està comprant una cosa a molt bon preu, i un desavantatge per a la propietat. Però, què passa si és a l'inrevés, doncs que s'està comprant una cosa que està molt per sobre del preu que marca el mercat en el moment de la formalització de l'operació. Així doncs, el que inicialment semblava que podria ser una bona operació a bon preu, passa a no ser-ho. Però, com tot en aquesta vida, té solució, si el preu ha baixat, es pot pactar amb la propietat un ajust per exercir l'opció a compra, i si no s'arriba a un acord, desistir-hi.

També cal tenir en compte els Avantatges Fiscals i de conservació de l'immoble:

5. Un avantatge per a la propietat és que amplia la gamma de possibles clients interessats en el seu habitatge si ofereix aquesta opció i així pot rendibilitzar-lo sota aquest tipus de contracte, i obtenir uns ingressos i beneficiar-se dels avantatges fiscals per lloguer vigents en aquest moment, fins que es faci o no la compra definitiva de l'immoble. A més, l'immoble estarà molt ben cuidat, ja que normalment els inquilins tractaran molt bé la casa, perquè la seva intenció és comprar-la posteriorment, la qual cosa fa que tinguin especial cura perquè el seu estat sigui l'adequat.

El meu consell tant per a inquilí/comprador, com per al propietari, és que tots dos vegin aquest tipus de contracte d'una manera natural, com una eina legal més per poder donar forma a una compravenda que, per les circumstàncies de les parts, resulta ser més convenient fer en el futur que de manera immediata. Que tots dos valorin aquesta opció sabent quins són els seus avantatges i inconvenients, i sense cap mena de temor, la conveniència o no d'abordar-lo.

El lloguer amb opció a compra és una fórmula mixta que consisteix en un conveni o acord pel qual una part (la propietat o concedent) concedeix a una altra (optant) la facultat exclusiva de decidir la formalització o no del contracte de compravenda, que s'haurà de fer en el termini cert i condicions pactades, i que va acompanyada, habitualment, del pagament d'una prima d'opció per part de l'optant.

Compartir a Twitter
Compartir a Facebook