Comprar un habitatge és una inversió a llarg termini, on factors com la solvència econòmica del comprador, el nivell d'estalvis i el tipus d'hipoteca són clau.
Segons les dades de l'INE, el mes de juny passat hi havia més de 56.000 llars hipotecades, ja que sol·licitar una hipoteca és la manera més comuna per finançar l'adquisició d'un habitatge. I, encara que sembli un tràmit senzill, cal tenir en compte una sèrie de factors abans de fer l'operació. En aquest procés, utilitzar un simulador d’hipoteques és de gran ajuda per al futur propietari.
¿Quines són les despeses associades a la compra d'un habitatge?
Per comprar un habitatge cal tenir en compte les despeses associades que, aproximadament, representen entre un 10% i un 15% del preu total de l’immoble.
- Impostos. En el cas d'un habitatge d'obra nova cal abonar l'impost sobre el valor afegit (IVA), que és del 10% a tot Espanya i l'impost sobre actes jurídics documentats (AJD), que en funció de la comunitat autònoma oscil·la entre el 0,5% i l’1,5%. Si l'habitatge és de segona mà, el comprador ha d'abonar l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP), que varia entre el 6% i el 10% segons la regió on estigui ubicat l'immoble.
- Inscripció al Registre de la Propietat. Depèn del valor cadastral de l’immoble. Pot suposar entre 600 i 1.000 euros.
- Notaria. Aquesta despesa està regulada per l'Estat i varia segons el preu de l'immoble i la quantitat de fulls de l'escriptura. Oscil·la entre els 600 i els 1.000 euros.
- Gestoria. És una despesa opcional, però en cas de contractar un gestor per agilitzar alguns assumptes formals, pot rondar entre els 300 i els 500 euros.
A més a més de les despeses derivades de l'operació de compravenda, hi ha altres despeses per la constitució de la hipoteca.
- Taxació de l'habitatge. Sol tenir un cost entre 200 i 600 euros.
- Comissions. Per contractar el préstec hipotecari, l'entitat bancària pot cobrar una comissió d'obertura. Tot i això, entitats com Banc Sabadell actualment no apliquen aquesta comissió.
¿Quants diners he de tenir estalviats per poder comprar un habitatge?
Un dels factors clau a l'hora de comprar un habitatge és disposar d'una quantitat de diners suficient per fer front a la inversió inicial. En demanar una hipoteca, els bancs tenen en compte la solvència econòmica i el nivell d'estalvi del comprador.
En general, les entitats bancàries financen, com a màxim, el 80% del valor de taxació o compravenda de l'habitatge, en cas de ser una primera residència. Per tant, el futur propietari ha de tenir estalviat el 20% restant i, a més, entre un 10% i un 15% aproximadament del preu total de l'immoble per fer front a les despeses derivades de l'operació com són la notaria, els impostos o la inscripció al Registre de la Propietat.
Per exemple, el Joan i l'Anna són dos joves que volen adquirir el seu primer habitatge. Entre tots dos sumen uns ingressos de 3.950 euros mensuals i volen comprar un pis de 200.000 euros a Girona. En total, segons el simulador d'hipoteques de Banc Sabadell, per adquirir aquest habitatge haurien de tenir estalviats uns 70.000 euros per fer front a l'entrada de la casa (40.000 euros) i les despeses associades a la compravenda (30.000 euros).
¿Quant he de destinar al pagament de la quota de la hipoteca?
L'Associació Hipotecària Espanyola (AHE) recomana que la quota mensual no superi el 30% dels ingressos d'una llar i, si hi ha un altre tipus de crèdits, la capacitat d'endeutament no hauria de superar el 40%.
En el cas anterior, si el Joan i l'Anna ingressen 3.950 euros al mes i el seu únic deute és la hipoteca, poden destinar com a màxim 1.185 euros al pagament de la quota mensual.
Pot interessar-te: descobreix amb aquest simulador la quota i tipus d'hipoteca recomanats segons les teves necessitats.
¿Hipoteca a tipus fix o tipus variable?
Per dir quin tipus d'hipoteca em convé més, el primer és conèixer les diferències que hi ha entre l'una i l'altra:
- Hipoteca fixa. En aquest cas, la quota i el tipus d’interès es mantenen iguals durant tota la vida del préstec hipotecari. En general, el termini d'amortització és més reduït i ofereix uns tipus d'interès més elevats que les hipoteques a tipus variable.
- Hipoteca variable. Es caracteritza per tenir un tipus d'interès format per un percentatge fix (el diferencial) i un altre de variable (l'índex de referència), que a Espanya sol ser l'euríbor. Aquest es revisa cada sis o 12 mesos. L'avantatge d'aquest tipus d'hipoteca és que el termini d'amortització sol ser més gran i té uns tipus d'interès més baixos que les hipoteques a tipus fix. Tot i que cal tenir en compte que està subjecta als canvis que es produeixin als mercats.
¿Què són el TIN i la TAE?
Més enllà del tipus d’interès fix o variable, també cal tenir en compte dues magnituds molt importants per al preu final de la hipoteca i les quotes mensuals: el tipus d’interès nominal (TIN) i la taxa anual equivalent (TAE).
- TIN. És el percentatge d'interès fix que aplica l'entitat bancària pels diners prestats. Només té en compte el tipus d’interès que ofereix el banc i no inclou les despeses derivades de l’operació.
- TAE. Es calcula tenint en compte factors com les comissions, el TIN i altres despeses associades a l'operació. És el valor que es fa servir per conèixer el cost real d'una hipoteca i serveix per establir comparacions entre préstecs hipotecaris.
A l'hora de comprar un habitatge, és recomanable comptar amb l'assessorament d'un expert, com el de l'entitat bancària, per conèixer detalladament tots els factors que cal tenir en compte.
