La manca de llistes oficials, les donacions o els diners negres: els forats de la HPO

El cas de les HPO d’Alacant, destapat pel diari Información, del grup Prensa Ibérica, revela que el sistema d’accés a aquests immobles —la característica més atractiva dels quals és que el seu preu està per sota del de mercat— continua presentant llacunes legals. La venda, de vegades, sense llistes oficials i sense exposar clarament els criteris d’adjudicació; l’absència en alguns casos de sortejos estrictament “purs”; l’existència de diner negre, o les ampliacions de capital a les cooperatives (en el cas de Madrid) són alguns d’aquests buits que es mantenen intocables per voluntat o per omissió de les administracions públiques. Tot plegat conviu, a més, amb un embull regulador en què les competències i el poder es concentren principalment a les comunitats autònomes.

1. Les llistes oficials

El principal “colador” són les conegudes llistes oficials o registres de demandants; més ben dit, la seva absència. En què consisteixen? Són espais on s’inscriuen els demandants o interessats en una HPO (habitatge de protecció pública, segons la denominació a Alacant), sempre que compleixin les condicions per accedir-hi.

El primer problema és que no són obligatòries a totes les regions, com ara a Madrid, la Comunitat Valenciana, l’Aragó o Castella-la Manxa, en promocions desenvolupades pel sector privat —al voltant del 80% de les 86.000 construïdes en els últims deu anys—. Què vol dir això? En aquests llocs, el promotor o la cooperativa posa a la venda els habitatges i els interessats els adquireixen lliurement. Això permet casos en què la relació amb el promotor o els “amiguismes” facin passar al davant un o altre interessat en l’habitatge de protecció oficial, com ha passat presumptament en el cas de l’Ajuntament d’Alacant, on precisament la llei no obliga els privats a seguir l’ordre d’unes llistes o d’un registre de demandants.

2. Diner negre i altres formes d’esquivar els preus màxims

La llacuna habitual per esquivar les restriccions que imposa la venda d’una HPO, el preu màxim de la qual està limitat per l’Administració, és el diner negre. Un habitatge protegit conserva durant un seguit d’anys aquest caràcter de protecció —10, 15, 20 o 30, per exemple—, temps durant el qual no es pot transmetre per sobre d’aquest “topall”.

La manera d’esquivar-ho és escripturar la compravenda al preu màxim i després incloure un pagament extra —normalment en efectiu—, una pràctica en què l’Agència Tributària ha posat el focus, però que en determinades operacions esdevé impossible de rastrejar. Una manera d’emmascarar aquest “sobrepreu”, per exemple, és fixar en un contracte privat l’obligació d’adquirir també els mobles que hi ha a l’immoble, o bé llogar, d’una banda, l’habitatge a un preu legal i lligar-lo, alhora, a l’arrendament d’un nombre de places de garatge per sobre dels preus de mercat.

3. Esquivar els límits d’ingressos

Una altra de les condicions a totes les comunitats per accedir a un habitatge protegit és que la família o l’individu no superi un determinat llindar d’ingressos, uns màxims que solen situar-se entre els 40.000 i els 60.000 euros anuals segons la regió. Tanmateix, aquí també hi ha llacunes.

Teòricament, és un requisit senzill i clar, ja que n’hi hauria prou de creuar les dades de qui vol el pis amb els seus ingressos reflectits a l’Agència Tributària. Però la picaresca més habitual és que, quan l’interessat supera els nivells de renda màxims per adquirir l’immoble, el compra a nom d’un tercer, normalment un fill o un familiar, que sí que els compleix. De vegades, la HPO és la fórmula d’accés a l’habitatge en propietat per a aquests descendents, finançada pel progenitor. N’hi ha prou de fer una donació, que fins i tot en algunes regions gairebé no tributa perquè té els tipus bonificats al mínim.

4. Ampliacions de capital a les cooperatives

Existeixen altres fórmules legals (o, si més no, alegals) per esquivar restriccions. Per exemple, a la Comunitat de Madrid, les ampliacions de capital a les cooperatives.

En què consisteix aquesta llacuna? Molta de la HPO que es construeix la promouen cooperatives, on els cooperativistes —que assumeixen el risc i el cost de l’immoble— són el comprador final. Per tant, com que és una societat que no persegueix lucre, es constitueix per impulsar un habitatge dins dels preus límit marcats, però posteriorment es permet que faci ampliacions de capital per sufragar sobrecostos, com ara l’augment del cost dels materials durant l’obra.

Ara bé, aquest mecanisme lícit i amb sentit, en molts casos s’utilitza per pagar més pel sòl del que permeten les matemàtiques de la HPO, de manera que el venedor del terreny capta un import més alt del que li correspondria si es complissin estrictament els preus màxims de venda de l’habitatge protegit.