La nova Llei Hipotecària té un objectiu clar, i és facilitar el coneixement de l'hipotecat a l'hora de signar el contracte. Això es tradueix en el fet que les famílies que entren a adquirir un immoble han de ser conscients de la submissió a què estaran subjectes amb el seu banc, que, en moltes ocasions, acaba essent de per vida. Un matrimoni que, com en tota relació, pot tenir els seus alts i baixos tant per la deriva de les condicions personals com per les variacions en macroeconomia.
Aquest objectiu tractarà d'alinear-se amb la necessitat d'un major coneixement per ambdues parts. Si bé l'hipotecat ha de conèixer com serà l'evolució dels seus pagaments, la terminologia per la qual es regeix el banc, els conceptes bàsics pels quals pot evolucionar la seva hipoteca, tenir present el simulador en cas de canvis, etc. El banc també ha de tenir informació completa sobre l'estat financer de l'hipotecat. Es tracta, doncs, d'un coneixement basat en la prudència i en l'enteniment de les regles del joc.
En qualsevol cas, es tracta d'un moviment legal que tracta de protegir els interessos de la part més feble. No tant pel que fa a l'estalvi inicial de taxes i impostos sinó enfront de les dotzenes de bufets especialitzats dels quals es nodreixen els bancs, amb els quals la major part de les famílies no poden bregar per manca de cultura financera.
Al febrer de 2019, aquesta nova Llei Hipotecària va passar el seu últim tràmit parlamentari i es va publicar al BOE al març. El text definitiu inclou moltes novetats que busquen la seguretat i la transparència per als implicats, sobretot després de l'embolic judicial per les clàusules abusives.
Però si la pregunta és: la nova llei afavorirà la contractació de més hipoteques? La resposta és que no. La major contractació d'hipoteques respon a una situació econòmica en què els treballs siguin més estables i millor remunerats. Una cosa que la llei no pot solucionar.
Repassem quins són els canvis més destacats i com pot afectar l'entrada en vigor els nous préstecs.
Qui assumeix les despeses?
A partir d'ara els bancs han d'assumir les despeses derivades de la gestoria, la notaria, la nota simple, el registre de la propietat, l'impost d'actes jurídics documentats i la major despesa de la hipoteca, que suposa entre el 0,5% i l'1,5% de la mateixa, en funció de cada comunitat autònoma.
Per la seva banda, el client pagarà la taxació de l'habitatge, l'IVA (només si l'immoble és nou) o l'impost de transmissions patrimonials (si l'immoble és de segona mà). En el cas que el client subrogui el préstec amb una tercera entitat, aquesta haurà d'abonar al primer banc els interessos que li quedin per cobrar de les despeses fixes que ha hagut d'afrontar.
Adeu clàusules sòl
El portal iahorro.com estima que aquests primers canvis suposaran un estalvi mitjà d'entre 500 i 1.000 euros a favor del client.
Però potser el que l'afavorirà més és el fet que la norma elimina les clàusules sòl que puguin aparèixer en el contracte d'una hipoteca. Per això, s'estableix que, si es contracta una hipoteca variable, no podran fixar-se límits a la baixa del tipus d'interès: per tant, si l'índex de referència de la hipoteca baixa, l'interès que paga el client i, per tant, la quota, també es veuran reduïts.
D'altra banda, el que també estableix la nova Llei Hipotecària és que l'interès que paga el client mai no podrà ser negatiu: és a dir, si l'euríbor estigués en nivells negatius, l'interès serà igual a zero. I és que, si no fos així, seria el banc el que hauria de pagar-los per haver prestat diners, la qual cosa seria insòlita.
A més, el tipus d'interès no pot ser modificat en perjudici de l'hipotecat. En cas d'un tipus d'interès variable, es pot utilitzar com a tipus de referència aquells que siguin clars, accessibles, i verificables.
Adeu lletra petita
Tot ha d'estar més net i això implica que el contracte es llegeixi bé o que sigui clarament audible. Deixant les lupes a una banda, cal ressaltar que l'usuari haurà de signar de la seva pròpia mà que ha llegit i comprès el contracte creditici. Adicae considera clau que "el fedatari públic resolgui tots els seus dubtes, aclareixi els riscos i comprovi la validesa de totes les clàusules en lloc de limitar-se a demanar al client que signi el consentiment".
Possibles impagaments i desnonaments
A la primera meitat de vida de la hipoteca, la llei amplia de tres a dotze mesos el temps d'impagament perquè el banc es quedi amb l'habitatge o bé que s'hagi deixat sense pagar el 3% del capital. A la segona meitat del crèdit, exigeix 15 mesos d'impagament o el 7% del capital. La normativa no s'aplica a les hipoteques en què s'hagi iniciat un procés d'execució per impagament.
Amortitzacions
Es redueixen les comissions per pagar el préstec per anticipat. Si el crèdit és a tipus fix, el client pagarà un 2% del capital que li queda per pagar si s'amortitza durant la primera vida del contracte, i de l'1,5% durant la segona. En el cas d'un préstec a tipus variable, l'usuari abonarà una comissió del 0,25% en els tres primers anys, del 0,15% si s'amortitza en els cinc primers anys i, a partir del sisè any, s'eliminen les comissions.
El paper del notari
Amb la nova Llei Hipotecària el paper del notari adquireix més protagonisme. El titular que sol·licita la hipoteca haurà d'acudir al notari un mínim de dues vegades. La primera visita serà sense l'entitat bancària per poder realitzar qualsevol consulta o pregunta que li sorgeixi sobre les condicions del contracte. I serà de manera gratuïta. A la segona, acudirà al costat de l'entitat per signar el contracte hipotecari. Amb aquest canvi en la nova Llei es pretén protegir el titular perquè estigui ben informat del que està contractant i s'aconsegueixi una major transparència.
Una de les disposicions de la llei és que la persona que va a sol·licitar la hipoteca té el dret de visitar el notari almenys amb 10 dies d'antelació abans de la signatura del contracte. Per això és necessari que el notari tingui en el seu poder tota la documentació necessària que haurà hagut d'enviar el banc abans d'aquest termini a través de mitjans telemàtics segurs.
Els bancs ja havien disposat dels seus propis servidors per garantir l'agilitat d'aquests tràmits, però el 17 de maig el Consell General del Notariat (CGN) va imposar l'ús de la seva pròpia plataforma, Ancert. Existeix certa preocupació, ja que les entitats bancàries s'estan queixant que la plataforma està donant problemes i això pot repercutir directament en el servei que el banc ofereix al client.
Possibles conseqüències
L'associació de consumidors Adicae ja està alertant sobre el fet que la banca està aplicant pujades en els diferencials dels préstecs hipotecaris. Coneixedores del contingut de la nova norma, les entitats financeres van emprendre el novembre de 2018 pujades generalitzades. Amb això, els bancs "semblen haver anticipat les seves polítiques de preus abans de l'entrada en vigor de la nova legislació hipotecària", assenyala l'associació, que ha analitzat l'evolució dels diferencials de les principals entitats entre novembre de 2018 i juny de 2019, i han trobat increments generalitzats que oscil·len entre el 10% i el 36%.
El president d'Adicae, Manuel Pardos, recorda que "un diferencial de l'1% o l'1,5% és una barbaritat, abans de la crisi no passaven del 0,5%".
