La pujada de tipus marca el ritme del totxo

El sector immobiliari anava com la seda fins que Rússia va envair Ucraïna, la inflació es va descontrolar i els bancs centrals van començar a apujar els tipus d’interès. Les consultores immobiliàries, les taxadores i els promotors són moderadament optimistes sobre l’evolució el 2023 malgrat la frenada que viu el mercat per la incertesa econòmica. Els professionals preveuen que continuï l’alentiment del sector durant el primer semestre, un lleuger ajust de preus i una reactivació si la guerra a Ucraïna i la inflació ofereixen una treva a la segona part de l’any.

Els analistes financers prediuen que els tipus d’interès arribaran al 4% a l’estiu des del 2,5% actual i que a partir d’aquest moment començaran a baixar. A més, consideren poc probable que el preu dels actius caigui amb força com en l’última crisi i recorden que el cost mitjà de l’habitatge a Espanya encara està un 18,7% per sota del registrat durant la bombolla immobiliària de fa 15 anys.

Els experts coincideixen que el 2022 tenia tots els elements per continuar amb l’eufòria immobiliària del 2021. De fet, en el conjunt de l’any la inversió va marcar un rècord amb un creixement del 35% sobre l’any 2021 i del 21% sobre l’anterior pic del mercat al qual es va arribar el 2019, segons adverteix la consultora BNP Real Estate.

L’increment es deu als bons números de la primera part de l’any i que el 2022 ha estat marcat per la firma d’importants operacions corporatives que han elevat la inversió fins a nivells superiors als 17.000 milions. Destaquen a l’últim trimestre el traspàs dels hotels Villa Magna i Bless Hotel Madrid entre societats mexicanes o el vehicle d’inversió creat per Mapfre i el fons alemany Meag en el qual s’ha inclòs un edifici d’oficines ubicat a l’avinguda General Perón, 40, de Madrid. Malgrat aquestes operacions, en el tram final de l’any la inversió immobiliària va començar a desaccelerar-se. Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate, remarca: «Després d’un any rècord en la inversió immobiliària, hem notat un alentiment durant l’últim trimestre. La situació macroeconòmica, amb una alta inflació i polítiques de pujades de tipus, fan que estiguem en un moment d’impàs mentre que els inversors fan les seves anàlisis. Segurament veurem un ajust de les valoracions que serà més alt en actius que no generen rendes com els sòls». Ortega afegeix que possiblement «fins al segon semestre del 2023, quan les correccions [de preus] que s’estan produint tinguin més visibilitat i les perspectives econòmiques estiguin més clares, l’activitat inversora no tornarà a uns nivells de gran activitat».

Adolfo Ramírez-Escudero, president de CBRE a Espanya, coincideix amb el diagnòstic. «Les xifres que estudiem fins ara mostren que el 2022 ha sigut un bon any quant a activitat immobiliària amb gairebé 18.000 milions d’euros de volum d’inversió». «L’any 2023 -continua Ramírez-Escudero- s’anticipa com un any de volums d’inversió més baixos que els del 2022. L’ajust estarà molt relacionat amb el ritme d’adequació de preus, que reflectirà el nou entorn macroeconòmic. A més, considerem que durant el 2023 s’aprofundirà en molts dels eixos de transformació ja iniciats els últims anys: digitalització, sostenibilitat i augment de la flexibilitat en la manera de consumir espais».

Potencial del país

El president nacional de CBRE remarca el gran potencial del sector espanyol per als inversors. «L’immobiliari a Espanya continua sent atractiu per als inversors que mantenen l’apetència, mentre la polarització entre el nou i el vell sector immobiliari continuarà accentuant-se».

Solvia, l’antiga firma de serveis immobiliaris de Banc Sabadell que ara pertany a l’empresa sueca Intrum, estableix que el 2022 va tancar amb prop de 640.000 transaccions d’habitatges, una xifra que supera una mica més del 13% la del 2021 (564.569). La firma (que té una cartera de més de 150.000 actius en gestió) adverteix que de cara al 2023 la tendència de compra de pisos canviarà i calcula que es vendran 580.000 habitatges (un 20% menys que el 2022). «Uns nivells, no obstant, que continuaran sent superiors a les xifres prèvies a la pandèmia», afegeixen des de Solvia.

Per a Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negoci de Solvia, les xifres del 2022 reflecteixen que molts compradors van anticipar la decisió d’adquirir una vivenda per evitar noves pujades en els tipus d’interès. «Tot i que esperem un canvi de tendència el 2023, l’activitat immobiliària continuarà sent un important motor per a l’economia amb nivells superiors o similars als assolits abans de la pandèmia», remarca.

Malgrat l’actual incertesa econòmica, els promotors es mostren optimistes davant del canvi de cicle en constatar que no tindrà res a veure amb el de fa 15 anys després de l’esclat de la bombolla immobiliària. Juan Antonio Gómez Pintado, president de l’Associació de Promotors Constructors d’Espanya (APCEspanya), assegura: «La realitat del sector immobiliari ens fa mantenir-nos positius malgrat el context d’incertesa amb què vam acabar l’any a causa de la pujada de tipus del Banc Central Europeu i la inflació alcista».

Els promotors insisteixen en la necessitat que les grans ciutats alliberin bosses de sòl i els ajuntaments agilitzin la tramitació de les llicències d’obres. «L’any 2023 continua amb importants desafiaments per a la indústria com la generació de sòl finalista que doni resposta a la demanda existent, facilitar l’accés a la vivenda dels més vulnerables, la desburocratització de la tramitació de llicències per retallar terminis i costos financers o una seguretat jurídica més destacada. Per al pròxim exercici, les promotores ja tenen comercialitzat entre el 93% i el 95% dels habitatge i gairebé el 40% del 2024. És fonamental que continuem impulsant els desenvolupaments urbanístics per contenir el preu del sòl i augmentar els nivells de producció de vivenda», destaca Juan Antonio Gómez Pintado.

Tipus d’interès

El principal núvol per al sector és la pujada dels tipus d’interès. L’Associació d’Usuaris Financers (Asufin) preveu que l’euríbor del juny del 2023 ja assoleixi la quota del 4%, cosa que suposa una pujada per cada 100.000 euros d’hipoteca amb diferencial en l’1% d’una mica més de 2.000 euros. Aquest sobrecost anual se sumarà al de 2.769 euros a què es va arribar amb la pujada de tipus del 2022.

El mercat del lloguer continuarà tensionat el 2023 pel desequilibri entre l’oferta i la demanda. Segons alerta la plataforma immobiliària Idealista, l’estoc de vivenda de lloguer no ha deixat de disminuir des del final de la pandèmia. L’últim any l’oferta s’ha reduït un 25% a Espanya amb percentatges superiors als mercats més dinàmics com les grans capitals.