La llei de lloguer catalana va rebaixar el 5% els preus però va encarir els pisos barats

La llei que el Parlament català va aprovar el 2020 per limitar el preu dels lloguers a Catalunya va provocar una reducció global de preus del 5%, però només va rebaixar el preu dels habitatges més cars i, en canvi, va generar un "augment significatiu" en els més barats, que "van tendir a enganxar-se" a l'índex de referència.

Així ho conclou un informe d'Esade titulat "Els efectes de la limitació de preus dels lloguers a Catalunya", elaborat pels professors José García Montalvo, Joan Monras i Josep Maria Raya, que alerten que la normativa va generar "efectes col·laterals no desitjats".

Els autors analitzen l'efecte que va tenir aquesta llei, que va començar a aplicar-se a finals del 2020 i durant un any i mig, fins que va ser anul·lada parcialment pel Tribunal Constitucional.

Segons agents del sector immobiliari de Manresa, com Sita Salido, gerent d’Inllobsa, «l’aplicació de la legislació ha estat negativa. Ha provocat que molts propietaris no hi estiguessin d’acord i han posat els pisos a la venda». En els mateixos termes s’expressa Víctor Graner, gerent de Lloguers 2000, «l’efecte més gros és que molts propietaris quan s’ha acabat el contracte de lloguer han retirat el pis del mercat». La conseqüència ha estat que l’oferta d’habitatges en lloguer ha disminuït i els preus no han baixat, al contrari, han pujat, asseguren tots dos.

L’aplicació de mitjanes de limitacions per zones també ha provocat «moltes incongruències», afirma Salido, ja que ha fet que pisos amb característiques molt diferents tinguessin el mateix preu i a la baixa. També destaca que un altre efecte ha estat que «s’han posat pisos a lloguer turístic, que no estan regulats».

Tots dos coincideixen que els darrers 10 anys la legislació ha canviat molt i «això retreu que els propietaris lloguin», diu Salido, i Graner subratlla que «els propietaris retiren els pisos perquè veuen que és un mercat intervingut, i això crea inseguretat jurídica».

Les dades de l’estudi, destaca García Montalvo, també estan condicionades per l'efecte de la pandèmia i pel fet que la normativa catalana va començar a aplicar-se a finals del 2020. També ha subratllat que en els últims mesos de vigència de la llei catalana, amb els preus recuperant-se, els lloguers s'encarien per sobre dels de Madrid.

Descens d’un 10% de l’oferta de lloguer

L'estudi també sosté que la llei, a més de reduir preus un 5% -de forma decreixent l'any i mig analitzat-, també va retallar un 10% els contractes signats, principalment els dels habitatges cars.

Així mateix, l'anàlisi avisa que aquesta menor oferta de pisos en lloguer "podria incrementar els preus a la llarga", traslladar habitatge de lloguer a venda o bé reduir la construcció futura.

"Semblaria que l'índex de referència actua també en sentit contrari al buscat: fent augmentar els lloguers d'aquells habitatges que s'arrendaven per sota del mateix", apunta l'estudi, que desgrana l'efecte provocat per la normativa en sis grups de preus.

Als habitatges amb preus molt baixos, els lloguers afectats per la normativa catalana van augmentar el12,7%, per el 6,9% de mitjana a les zones en les quals no es va aplicar.

Als habitatges de preu baix, van repuntar el 9,4%, per el 6,4% en zones on no estava en vigor aquesta normativa; als pisos de preu mitjà-baix, no es va notar el seu efecte, ja que el lloguer va augmentar el 6,6% amb l'aplicació de la norma i el 6,7% on no es va aplicar.

Pel que fa als habitatges de lloguer amb rendes mitjanes-altes, el preu va repuntar el 3,8% amb la normativa de contenció del lloguer i el 8,1% sense ella, mentre que en les altes va augmentar el 0,6%, per el 7,4% d'increment sense l'efecte d'aquesta normativa. En el cas dels habitatges de lloguer de preu molt alt, el preu va caure el 2,9% per efecte de la nova normativa i va repuntar el 6,5% sense ella. "El problema de l'alt preu dels lloguers en grans ciutats és, segurament, més un problema de falta d'oferta donat l'increment de demanda, que de poder de mercat", subratllen els autors de l'estudi.

La normativa catalana s'aplicava en la pràctica a municipis de l'àrea metropolitana de Barcelona i suposava un control de lloguers "molt semblant" a l'aplicat a Berlín, apunta l'estudi.

L'estudi també aprecia un "alt grau d'incompliment" de la normativa catalana, amb "pisos amb lloguer per sobre de l'índex de referència".

L'informe centra la seva atenció en la normativa catalana perquè el Consell de Ministres va aprovar al febrer del 2022 remetre a les Corts el projecte de llei pel dret a l'habitatge, si bé aclareix que aquesta norma és una visió "més suavitzada" que la normativa catalana.

El Sindicat de Llogateres acusa els constructors

Per la seva banda, el Sindicat de Llogateres ha acusat l'Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) de promoure informes "amb els mateixos autors i biaixos" en contra de la regulació de lloguers. En una piulada coincidint amb la publicació de l’estudi d'Esade, el Sindicat de Llogateres ha dit que el text és "el mateix estudi" que fa unes setmanes es va presentar a la Càtedra APCE-UPF 'Habitatge i Futur', i que té conclusions molt similars. En la mateixa línia, la regidora d'Habitatge de Barcelona, Lucía Martín, ha dit que "els grans enemics de qualsevol regulació" presenten els seus propis estudis "són jutges i part".

L'estudi d'EsadeEcPol i el de la Càtedra APCE-UPF comparteixen autors, els professors Josep Maria Raya i José García Montalvo, i tenen paràgrafs pràcticament idèntics, amb resultats molt similars pel que fa a tendències i percentatges de variació de preus i oferta, asseguren.

La regidora d'Habitatge ha destacat que Barcelona ha creat l'Observatori Metropolità per impulsar la seva pròpia recerca "amb fonts oficials, i no de part" i "combatre" informes com els d'Esade o la UPF. "Els principals beneficiaris de les pujades de preus presenten els seus propis estudis per dir que les regulacions no funcionen", ha lamentat.

Caiguda del 2% del preu de venda de l'habitatge nou

El preu de venda dels habitatges d'obra nova va baixar un 2% a Catalunya durant el 2022 en comparació amb l'any anterior, fins a 368.809 euros. Així ho indica l'estudi d'oferta d'habitatge de nova construcció de l'Associació de Promotors de Catalunya (APCE), que detalla que a la demarcació de Barcelona el preu va caure el 5,6%, fins a 389.716 euros. Tenint en compte que la caiguda arriba en un context d'inflació, el president de l'APCE, Xavier Vilajoana, ha explicat que s'atribueix al fet que quan es van posar a la venda moltes de les promocions encara no s'havien produït els augments de costos que hi va haver sobretot en la segona part de l'any. L'APCE anticipa que la baixada es revertirà durant el 2023 per l'impacte de la inflació.

En concret, Vilajoana ha pronosticat un encariment per aquest any al voltant del 2 o 3%. El president de l'APCE ha assegurat que es tracta d'un augment que "no serà molt substancial". En aquesta línia, ha explicat que les empreses del sector han assumit bona part de l'augment dels costos de construcció que hi ha hagut durant l'últim any a causa de la guerra i la crisi energètica perquè hi havia "un percentatge important" d'immobles venuts sobre plànol.

Per tipus d'habitatges, l'informe detalla que el descens del preu s'atribueix a l'abaratiment dels habitatges de 3 dormitoris –els més nombrosos-, mentre que en la resta de les tipologies van incrementar-se lleugerament, entre un 0,8 i un 2%. Pel que fa al preu per metre quadrat útil, es va enfilar un 2,5%, fins a 4.533 euros per metre quadrat.

Per territoris, la baixada dels preus durant el 2022 va estar impulsada sobretot per la caiguda de la demarcació de Barcelona, ja que a la resta del territori els preus van augmentar. Ho van fer el 16,9% a Girona, fins a 376.023 euros; el 14,5% a Tarragona, fins a 244.164 euros; i el 7,5% a Lleida, fins a 210.299 euros.

A Barcelona ciutat, a diferència del que va passar al conjunt de Catalunya, el preu de l'obra nova va seguir pujant, amb una mitjana de 630.559 euros, el 3,8% més que al 2021.

L'oferta continua per sota de les necessitats

Pel que fa a l'oferta d'habitatges d'obra nova, l'estudi ha registrat 928 promocions, 87 menys que l'any anterior, amb 8.181 habitatges en venda, un 30% més que el 2021. Les xifres constaten, per tant, que les promocions que s'inicien tenen un nombre d'habitatges més elevat en comparació amb anys anteriors. L'APCE assegura que l'oferta d'habitatge a Catalunya "continua per sota de les necessitats".

Per tipologia d'habitatges, l'informe indica que gairebé la meitat dels habitatges en oferta són de tres dormitoris i dos banys. Vilajoana també ha remarcat l'auge de la cuina americana, és a dir, oberta normalment a un menjador.

Per demarcacions, la majoria d'habitatges de nova construcció es concentra a Barcelona (730 promocions i 6.190 habitatges), seguit de Girona (85 promocions i 982 habitatges), Tarragona (81 promocions i 692 habitatges) i Lleida (32 promocions i 317 habitatges). La superfície mitjana dels habitatges a la venda l'any 2022 va ser de 80,7 metres quadrats. L'APCE també ha destacat que el pes de la producció d'habitatges "va creixent al territori més enllà de l'àmbit metropolità".

Per municipis, els que tenen major oferta d'obra nova són Barcelona, Sabadell, l'Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa i Vilanova i la Geltrú. Al contrari, els que tenen menys oferta són Piera, la Bisbal d'Empordà, Sant Andreu de la Barca, Valls, Deltebre, Cassà de la Selva, la Seu d'Urgell i Cardedeu.

L'estudi d'oferta d'habitatge de nova construcció de l'Associació de Promotors de Catalunya s'ha fet a partir de l'anàlisi de 84 municipis, els "més rellevants" en l'àmbit de l'habitatge, segons l'APCE.