El topall al lloguer entra en vigor aquest dissabte en 13 municipis de la regió central

L’índex de referència de preus per al lloguer o topall al lloguer serà una realitat a partir d’aquest dissabte en 140 municipis de Catalunya, 13 dels quals (Manresa, Berga, Solsona, Puigcerdà, Igualada, la Seu d’Urgell, Sant Fruitós de Bages, Santa Margarida de Montbui, Vilanova del Camí, Abrera, Esparreguera, Olesa de Montserrat i Sant Esteve Sesrovires) a les comarques centrals. En total, en aquestes zones viu el 80,6% de la població de Catalunya i 6,2 milions de persones.

Com s’aplica l’índex?

En els 140 municipis implicats els preus del lloguer es podran determinar mitjançant la web del ministeri d’Habitatge. S’haurà d’agafar el valor superior del rang resultant de la localització i les diferents característiques de l’immoble, és a dir, si té pàrquing o l’altura del pis, entre d’altres. S’ha elaborat per àmbits territorials, ateses les seccions censals per a les quals es disposa de dades per determinar el rang de valors individualitzats de referència, d’acord amb la metodologia que explica el ministeri al seu portal.

Què són zones tenses?

Per declarar una zona tensa en una comunitat autònoma (en aquest, cas Catalunya) la llei d’habitatge estableix que ha de complir-se almenys una d’aquesta dues condicions: que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars en aquesta zona o que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors un percentatge de creixement acumulat almenys tres punts percentuals per sobre del percentatge de creixement acumulat de l’IPC de la comunitat autònoma corresponent. La declaració de zona tensa té una validesa de tres anys, prorrogable anualment sempre que es mantinguin les circumstàncies que van motivar tal declaració.

D’on surt l’índex de preus?

És una base de dades pública de contractes de lloguer, creada i actualitzada periòdicament amb diferents fonts d’informació estatals, autonòmiques i locals. Essencialment es nodreix de dades de l’Agència Tributària, el Cadastre, Institut Nacional d’Estadística (INE), el Banc d’Espanya i els registradors de la propietat. En total són 2,5 milions. La Generalitat, que defensava un sistema basat en preus fixos de referència, no en forquilles, que va aplicar durant un any i mig fins que el Tribunal Constitucional va tombar de manera parcial la llei d’habitatge catalana, fonamentava el seu sistema en les dades recollides de les fiances per lloguers a l’Incasòl o a les cambres de la propietat.

Per a qui és obligatori?

Per als petits propietaris, que són més del 80% del total, els topalls en les zones tenses són orientatius i es poden emprar com a referència. En tot cas, els nous contractes hauran de partir del preu que tenia l’anterior. Per als grans tenidors, que la Generalitat ha decidit que siguin els qui compten amb més de 5 immobles, serà obligatori aplicar als nous contractes el valor superior màxim establert en la forquilla en les zones declarades tenses. En tot cas, per tenir aquesta consideració, els habitatges poden estar tant al mateix municipi o en diferents, sempre que siguin zones tenses.

Com es pot consultar?

El ministeri d’Habitatge facilita dues vies per a la consulta dels índexs de referència. La primera és una aplicació web que permet conèixer un rang de valors de referència d’acord amb la seva localització i característiques. La segona és per consultar sobre un habitatge concret a través de la seva adreça o referència cadastral i que té en compte totes les característiques individuals de la propietat. També s’ha posat en marxa un nou servei per a conèixer els valors de referència de qualsevol habitatge, a través d’un mapa de preus del lloguer, també en la web ministerial.

Avantatges per als propietaris?

Un dels objectius és estimular l’oferta. I la via per la qual s’ha optat és la tributària. En aquest sentit, se situa la reducció pels ingressos obtinguts pel lloguer en el 50% en l’IRPF, enfront de l’actual del 60%, és a dir, en termes generals empitjora. Però es creen rebaixes addicionals que eleven la reducció fins al 60% si s’han dut a terme obres de rehabilitació els dos anys anteriors; del 70% si es lloga per primera vegada un habitatge a joves (persones de 18 a 35 anys) en zones tenses i del 90% si es baixa la renda en una zona tensa. La reducció ha de ser d’almenys un 5% respecte del contracte anterior. 

Amb tot, el sistema de límits a les rendes han provocat crítiques del sector. La Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (Apce) ha advertit que ja hi ha inversions que anaven a fer-se a Catalunya que han optat per Madrid o Màlaga, entre d’altres zones amb «més seguretat jurídica». També asseguren que l’any i mig que la Generalitst mitjançant una llei que després va tombar parcialment el Tribunal Constitucional «van baixar lleugerament els preus però l’oferta es va reduir en un 15%». Després, a més les rendes van començar a augmentar perquè «la caiguda de l’oferta va ser major que la baixada de preus», ha explicat. Segons aquest col·lectiu professional, on s’han aplicat limitacions als preus s’ha produït reducció d’oferta, deterioració del parc i desincentius per als qui poden contribuir al fet que hi hagi més habitatges.